中介称有人亏130万卖房,开发商帮改户型

摘要:每平米交600块钱,开发商就能把你买的商住房户型改成居住户型、中介一年只卖出去5套房、购房者投诉案例一桩接着一桩。 在326商住房政策颁布实施一年有余,这一个个鲜活的案例拼凑成了商住房新政下的众生相。 01 开发商:暗自改户型 商办政策出台后,除非是已...

2017年3月26日,北京出台政策,规定“商业、办公类项目限购,新建、在售项目禁止向个人出售”。随后,“商住房”成交量断崖式下跌,甚至很长时间内出现过“零成交”。

  每平米交600块钱,开发商就能把你买的商住房户型改成居住户型、中介一年只卖出去5套房、购房者投诉案例一桩接着一桩。

对此,有业内人士指出,2017年的新政被称为历史上最严格的商办限购政策,对北京楼市之前过热的商办市场打击非常明显,整体市场全面冰冻,“可以说是全国调控政策下,影响最大的分类型市场。”

  在326商住房政策颁布实施一年有余,这一个个鲜活的案例拼凑成了商住房新政下的众生相。

如今,新政出台已经两年,北京的商住市场早已不复往日的火爆了——成交量暴跌94%,价格也下跌超过40%。

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  **开发商:暗自改户型**

当下买房人:有人亏130万元卖房?

  “商办政策出台后,除非是已经拿下的地块,否则企业尽量都不去做商办项目,因为没市场,只有个别城市商住项目还行,95%城市都没有市场。”一位房地产企业高层对于政策出台后的商办市场做出了这样的评价。

2019年春节后,王阳就开始了漫长的看房之旅。他手里的钱有限,又不甘心买个小户型,有朋友建议,可以看看商住房,“单价低、总价低。”

  如今,不少开发商在市场上布局的商住项目非常有限,而仅有的项目也因为是政策出台前拿的地,所以才会有新盘,不过多数商住项目的推广都打着“居住属性”旗号。

简单地说,商住房就是本应用于开发写字楼或者商铺的地块,但开发商却做成了住宅。如今北京市场上大部分商住房不通燃气,还是商业水电,但也有少数商住房是民水民电。曾经因为不限购、价格又相对偏低,商住房一度在北京住房市场相当活跃。

  “根据客户的需求,我们还可以将商办户型改成居住户型。所以我们现在也没有样板间给你看,因为样板间只能公开呈现商办的户型。”北京南城某商住项目售楼处的一位工作人员透露说。

“550万买的房子,420万卖?”王阳有些不敢相信,“亏130万卖?”他又确定了一下,得到中介肯定的答复后,王阳有些动心了,于是他说自己考虑下,毕竟要一次性拿出这么多钱并不容易。

  因为现有的商住房都是大开间式的毛坯房,没有做出类似卧室、客厅、厨房等格局,但如果客户想改成居住户型,只要在装修阶段每平米多交600块钱,开发商就会请第三方公司来改成客户想要的户型。

按照王阳的介绍,这是一套林肯公园的房子,120平米,均价仅35000元。林肯公园是北京比较著名的商住小区,位于北京市亦庄区。

  不过,尽管商住市场并不景气,但对比该项目第一期已售完楼盘6万多/平米的价格,二期项目的单价却涨至近8万/平米。对此,销售给出的解释是,政策出台后,商办类项目受到很大影响,开发商的应对策略就是慢慢卖,每次开盘的可售套数也不多,等价格慢慢涨起来。

王阳是个行动派,看房之后,他意识到,商住房较两年前的价格已经低了不少,确实可以作为购房的考虑了,“亏着卖的还不少。”

  但是,商住房政策的影响还是给开发商们的年度业绩打了折扣,尤其是开发了大量商办项目的企业。

实际上,不仅是商住房交易市场出现了明显的降温,土地市场商办类也出现了明显的退烧:商办限购后出让的数宗商办地块,溢价率明显下调,特别是最近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。张大伟说,限购前商办土地平均溢价率115%,而最近一年溢价率只有5.7%,“多宗流标。”

  同策咨询研究部曾发布的《2016上海房企商办销售金额占比TOP10》榜单显示,2016年上海房企商办类物业销售占总销售额比例排名靠前的房企主要包括上海昊川置业、宝龙地产、恒基兆业、富力地产、新鸿基、金融街、中骏置业、卓越置业等。这些房企的商办项目基本上都贡献了去年各自整体销售的6成以上。

2016年底的时候,王阳曾经看过北京另一著名的商住小区——北京像素的房子,虽然当时不限购,不占购房名额,还能贷款,但每平米超过6万元的价格,还是让他犹豫了,王阳说,没买后看着房价一直涨,还挺后悔的,“不过现在觉得还挺幸运的。”

  最近各大企业发布的2017年度财报显示,一些企业商办类项目的销售占比已经发生了微妙变化。

王阳在北京像素看了一套挑高将近4.9米的LOFT户型,南向,面积不到50平米,目前的价格不到200万。而此前,这套户型的价格要差不多300万。

  以宝龙地产为例,根据宝龙地产2017年业绩报告显示:2017年宝龙地产的商业销售面积比例占4成,而2016年的商业销售面积占到近7成。而在调控这一年,商业项目的占比大幅下降。

商住房房主:当时想只要房价过7万就卖

  同时,宝龙地产的有息负债从2016年的300亿元增加至2017年的355亿元,但是物业销售收入和毛利率并没有增长多少,物业销售收入同比增长了6%,而毛利率仅微增0.1%。

和王阳不同的是,2016年初,马东当时毫不犹豫的在北京像素买了一套小户型的商住,但现在却“卖不掉了”。“我买的时候每平米54000元,首付了100万,贷款差不多150万。”

  因此,有业内人士分析认为,有息负债增加的幅度高于物业销售收入和毛利率增长的幅度,说明宝龙地产的有偿使用资金使用效率在下降,而商办政策的出台对公司的商业项目也会带来实际销售方面的影响。

虽然每个月要还8000多元,但马东一点儿也不担心,“买了之后,房价就开始涨,最高的时候差不多65000元。”

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“我当时就想只要房价过7万,我就把这房子卖了。”马东说自己还算了一笔账——一年多时间就能挣个首付回来,这投资真的超值。

  中介:门店一年只卖出5套商住房

那段时间,马东天天上网去看北京像素的房价和成交量,看着房价节节攀升,每天心情都特别好。他盘算着,房子出手,先换辆车,剩下的存起来,看看有没有好机会,再做个其他投资。但一切都在2017年的三月戛然而止,限购令来了!北京的商住房市场彻底冰封。马东一下子懵了,他疯了一样的打电话咨询中介、以及对房地产市场有研究的朋友。

  商住房在中介那里显然是得了狂欢后的落寞症。

几十个电话之后,马东都要后悔死了,“65000的时候,有朋友建议我出手,但我觉得房价还会涨,就拒绝了他的提议。”之后的两个月,马东依旧每天关注商住房的价格以及成交量,但看完心里就很堵,“几乎没有成交,房价也开始下跌。”

  某机构经纪人给出的一组对比鲜明、强烈的房价,或许更能让我们明显感受到326商住房新政给市场端带来的影响。

这意味着,马东面临的状况很尴尬,“想卖都卖不出去。”他也曾试着把房子挂到网上,房价从6万一路降到5.2万元的成本价,但几乎无人问津。

  北京丰台某小区,2016年巅峰时期,一套复式小户型的商住项目单价能够卖到6万元/平米,因市场热度高涨,即便单价高昂但也从不缺“买单者”,买房门槛不受限,投资者无处不在、无孔不入;政策出台一年后,同样的一套房,价格几近腰斩却无人问津,政策挤掉了泡沫的同时,那张购房入场券可不是你想要就能有的。

限购令:对个人购买商办类项目有严格限制

  综合各大机构的数据显示,2016年,北京楼市产品结构变化最为显著,与住宅成交量相比,商住房成了主力军,成交占比达到了6成。但326政策出台之后,商住类物业反而成了跌幅最大的,实际签约为5895套,同比跌幅达91%。

让马东很有挫败感的“限购令”是2017年3月26日出台的——北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对北京的商业、办公类项目进行监管,其中对个人购买商住类项目的限制措施,更是在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

  “从政策出来后到现在,我们店在周边这几个公寓一年只卖出去5套商住房,真的卖不动了。”角门东某中介门店经纪人的表情诉说着一种无力感。

公告明确指出,商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

  还有一个现象是,伴随着政策的出台,商住房的“遇冷”,使得原本为商住房而专门开的门店随之也相继关闭了。“我们这片区域一共有4个商住项目,每个项目楼下原来都有门店,因为当初买商住房的人多,所以相当于是为服务买商住房的人而开的店,现在4家店中3家都陆续关了。”中介销售说。

公告要求发企业在建商住类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商住类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

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澳门新葡萄赌场娱乐 ,公告还强调,在政策执行之前,已销售的商住类项目再次上市出售时,可出售给企事业组织、社会组织,也可出售给个人。

  想买的买不了

但个人购买同时限制了诸多的条件,比如“在京名下无住房和商住房记录”,“在申请购买之日起,在京已连续缴纳五年社保或个人所得税”等。与此同时,北京各商业银行也暂停了对个人购买商住房的购房贷款。

  已经买了的却面临退房难

数据:两年成交量跌了94%

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