一线城市繁荣20年的商住房被叫停,调控工程的最

摘要:商住房在一线城市被判处死刑,它从未合规却早已壮大。既已默许,政府态度又为何突变 紧绷的上海商住房新政出现了放松迹象。 8月11日,上海住建委表示,上海将研究制定商业用房改建为租赁住房的实施细则,对于类住宅清理整治过程中尚未销售的项目,考虑转为租...

商住房露头于1990年代末,近20年来,它的起落经常与限购限贷的房地产政策相伴而行。简单的几百个字代表着调控的逻辑变了。过去是抑制房价过快上涨,但这次政策出来针对的不是价格,而是人口疏解。

  商住房在一线城市被判处死刑,它从未合规却早已壮大。既已默许,政府态度又为何突变

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  紧绷的上海商住房新政出现了放松迹象。

一线城市叫停商住房

  8月11日,上海住建委表示,上海将研究制定“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,考虑转为租赁住房。

2017年4月,在一线城市暗自繁荣近20年的“商住房”,即将告别历史舞台。

  今年4月,上海市发文禁止在商业或办公用地上兴建住宅用途的建筑(商住房),已售未交付和在建未售的商住房都要改回商业用房,否则不得交付或限制交易。此举引起市场激烈反弹,乃至出现群体性事件。

3月26日,北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。这份公告仅有667字,却在各个角度限制了商住房的生存空间:针对开发商,商业、办公类项目不得擅自变为居住用途,且最小分隔单元不得低于500平方米;针对个人,购买商住房需要名下在京无房,连续缴纳5年社保或个税,且银行暂停对商办类项目的个人购房贷款。也就是说,个人买商住房须全款交易。

  商住房风暴3月底起于北京、广州,4月席卷上海与成都,5月深圳加入。截至目前,对商住房下达的通缉令已覆盖所有一线城市。

接着,4月18日、19日,北京又连续发布了两个通知,对此前的公告进行补充。

  中国商住房的土地性质是商业办公,开发商在商业、办公用地上以酒店式公寓、公寓式办公、LOFT等名义开发类住宅产品,违反规划用途,改变房屋使用性质。这类房屋产权大多只有40年或50年,居住者不能迁入户口,也不能享受周边学校、居委会等配套设施。

随北京之后,3月30日,上海和广州同日发布对商住房的限制措施。

  商住房虽从未合规过,但已在全国热点城市尤其一线城市扎根壮大。长期以来,政府纵容默许,开发商顺水行舟,购房者趋之若鹜。

上海发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,规定从4月10日起,出让合同中明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时提出,出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

  如今,商住房突然死亡,既在情理之中,又在意料之外。风暴从何而起,各方一直遵循的潜规则为何此时失效,政府封杀商住房的逻辑又是什么?

广州发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,要求商业办公类项目不得改变用途,新项目最小分隔单元不小于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。也就是说,个人买家不得购买商住房。

  围剿商住房?

这一系列规定,从“建”和“买”两端,限制了商住房的生存空间。

  在这轮全国商住房围剿运动中,上海市的严控程度高于其他城市。

“商住房”,是将商业、办公的规划性质用地改建成住宅形式的房屋,它不是一个产权概念,而是使用用途概念。在法律界定上,中国并不存在商住房对应的土地使用性质。

  今年1月初,上海叫停部分商住房项目网签,开始项目清理。4月10日,上海市规划国土资源局明确办公用地不得建设公寓式办公项目,商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店。

中国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

  5月17日,上海市住建委等六部门正式下发商住房整顿方案。规定已售未交付商住房,要按照商办房屋功能去整改,由相关部门联合验收,不符合要求的不得交付。未按照规定整改商住房的,限制交易。这一政策对市场影响较大。

与普通住宅相比,商住房有一系列的限制:40年或50年后产权到期;不能落户,不能使用学区等住宅配套;首付50%,最多贷款10年,用不了公积金;水电气费贵,税高。

  对于在建未售的商住房,上海新政要求违规项目整改后才可销售,要重新审核已批未建项目,停止审批公寓式办公项目。在土地出让合同中,也明确不得建设公寓式办公项目。

但另一面,它因为不受限购限贷的政策限制,价格也低于同地段的住宅价格,受到很多购房资格受限或难以支付住宅类房款的购房者青睐。

  最早出台商住房禁令的是北京。3月26日,北京市建委发布新政,要求商业、办公类项目应严格按规划用途建设、销售,未经批准不得擅自变为居住用途。对于已售的商住房再次上市交易给个人,增加了个人五年缴税等购买条件。

政策夹缝中的产物

  但两个月后,北京又称这次新政是以遏制新增商住房为重点,对于存量商住房不予追溯。北京采取新老划断,3月26日之前已售的商住房,可以保持现有设施,可租可售,不受限制。

实际上,商住房就是存活于政策夹缝中的产物。

  深圳的商住房禁令也温和许多。5月12日,深圳发布政策,提出对商办用房的建筑、设计加强管理,抑制商办项目违规改建为类住宅。

“商住房本来就是一个违规的东西,现在这个政策就是把原来政策管理方面的漏洞补上了。”易居研究院副院长杨红旭对业内人士说,中国的土地用地性质划分很明确,包括住宅、商业、办公、工业用地等等,其中没有“商住”这个种类。用地规划决定着建筑规划,虽然用地规划没有这个类型,但过去很多年,很多开发商做出了违规的建筑规划。

  广州也在3月30日明确了商办项目销售对象只能是法人单位,不得作为居住使用。

他认为,商住房存在的原因有三:一是政府监管不到位,从开发商的角度讲,做商业、办公用地利用率和需求没有住宅那么高,所以宁愿违规也要改成住宅;从市场需求来看,大都市确实有一部分需求,他们暂时买不起或买不了一般住宅,这种商住房价格偏低,又是小户型,最关键是部分城市不限购,所以导致部分人去买商住房。

  相比之下,上海市政府态度决绝,不仅严禁新增商住项目,也明令改造存量商住房,并严控交易节奏。这也令上海成为对商住房新政反弹最大的城市。

根据中原地产研究中心的统计数据显示,从北京2016年来的市场情况看,普通住宅平均单套总价467万,商住公寓平均202万。也就是说,商住房的价格大约是同地段普通住宅的一半。

  矛盾与观望

北京从2016年1月1日至2017年3月23日的所有居住功能属性物业看,合计成交90112套,其中商住类公寓接近5万套,占比大约为54.7%。商住房占据了北京房地产交易市场的半壁江山。

  商住房违规却火爆,一方面是因为一线城市住宅用地稀缺,住宅地块一经放出便遭哄抢,地价抬升,地王随之诞生。相比之下,开发商获取商办用地难度低于住宅用地。另一方面,旺盛的住房需求也促使开发商将商办用地转为类住宅。

上海中原地产市场分析师卢文曦说,从上海房地产市场的整体来看,它的占比并没有北京多,按照套数来看,占住宅交易的一成左右。

  据《财经》记者了解,上海许多商办用地位于偏远外环,对于在那里做商业办公项目,开发商兴趣寥寥。只有调整为类住宅,才可能破解销售难题。

“本来细水长流,日子蛮好过的。这样一改,没有长期稳定的收入了,是不合算的。”卢文曦说,住宅和办公的土地差价大约是一倍多,做成商住房卖的单价可以拉高一点,但这样其实大部分利润都被开发商赚取了,“本来商业用地本来就相对便宜,现在税收也没有,大部分利润还给开发商拿去了”。

  “都是些偏远的土地,政府如果不事先默许我们做商住房,哪个开发商会高价去那里拿商办用地?”一家上海大型房企中层人士说。

如今,面临房地产市场的系统性调控,商住房更顺理成章成了首先调控的对象。

  这是一条秘而不宣的通道:地方政府希望高价卖地,开发商希望增加住宅土地储备。在住宅用地有限的背景下,政府推出商办用地,默认产品业态可改为住宅,而吸引更多开发商。最终双方均有利可图。

“之所以在目前的时点开始整顿,跟过去一段时间大城市房地产市场调控升级的压力很大有关系。”杨红旭对业内人士说,因为北上广对住宅有限购、限贷、限价等措施,但如果不抑制商住房,就会有需求涌入这个板块,显然不利于房价稳定。

  但秘道违规,其所维系的商住房市场本身也是脆弱的。

“从长期来看,这个口子一旦收紧了,就不太可能再次放开,因为它本来就是违规的。”他说。

  《财经》记者获悉,在今年4月发布禁令之前,上海市政府曾与当地国企开发商最先沟通,希望对方发挥表率作用支持新政。禁令发布后,上海市政府旋即成立巡检小组,检查所有未交付商办项目。

与限购政策相伴而行

  房地产项目验收是开发商交房前的固定流程,此前都由上海市各有关部门各自验收,并无统一验收小组,如今一反常态,足见严控程度。

商住房露头于1990年代末,近20年来,它的起落经常与限购限贷的房地产政策相伴而行。

  上述大型房企中层人士告诉《财经》记者,之前政府各部门对商办项目的验收尺度相当随意,现在巡检小组压力下,许多开发商都在大拆大改。

卢文曦对业内人士梳理了上海商住房的历史:大概在2000年前后,刚刚经历了1990年代末的楼市金融危机,市场上有很多烂尾楼,经济回暖后有人收购了这些烂尾楼,改成很小面积、有配套服务的酒店式公寓。房间小、服务好、租金高,一时间成为房地产市场新宠。那时候甚至有拿到住宅用地的开发商,看到商住房卖得那么好,也把房子隔成小房间,对外宣传是酒店式公寓。

  正式发布禁令前,新政曾在上海市闵行区与嘉定区试点。对于未入住商住项目,上海下令限期拆除其居住功能设施,如上下水、煤气管线等。并宣布对一些因整改不完全或不到位的项目进行行政处罚。截至目前,闵行区绿地峰尚汇项目、闵行区浦江驿优商务广场项目、嘉定D9空间项目和嘉定明发商业广场项目等都被处以没收违法收入和罚款。

后来随着住宅用地的红火,面积小、水电气成本高的商住房又不温不火,甚至销声匿迹了。直到2010年之后,上海出现限购限贷政策,很多人不能买房了,商住房又突然被人们惦记起来,红火了一阵子。2013年,随着住宅房的回暖,再度冷清下去。

  一刀切政策出台后,市场反弹很大,政府被迫出台缓和政策。6月12日上海市政府发布声明,称对已实际成交并完成网签的商住房,购房人要求退房的,要予以支持。购房人希望履行合同的,可交付使用。

2016年,限购限贷政策升级,商住房再度进入了人们的视野。根据卢文曦提供的数据,2016年上海商住房的交易量是207万平方米,比2015年增加了67%。

  这意味着,已交房的商住房,购房者可以居住使用,只在未来交易时做限制。

“限购限贷升级一次,商住房就有短期的脉冲式上行,但过段时间又不行了。”卢文曦说。

  但对于网签后还未交房的商住房,目前仍在严禁范围内。《财经》记者获悉,现在上海开发商多抱持观望的态度,希望政府继续出台缓和政策,对已网签的商住房既往不咎。过去这些日子里,他们已陆续接到许多业主的退房申请。

但是,反复了几次之后,市场上知道这种产品的交易风险,所以商住房的交易以新建的为主,二手的商住房交易量很小,远不是市场主流。

  即使在上海市政府各部门,对执行禁令也抱有矛盾观望心态。

北京的商住房市场也是如此

  比如规划部门、消防口、质检站等多个负责房地产项目验收的部门,在与开发商沟通的过程中,常有模糊表达。各部门同时在观望其他部门对禁令的执行程度,以此决定己方行动尺度。更有部门称,需观察北京商住房政策尺度的变化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在一次采访中给出过一组数据:北京的酒店式公寓在2008年供应套数为11511套,到了2009年就上升到了22349套。经历了2011年限购政策调整、2012年普通住宅市场的复苏,到了2013年开始呈现出供应套数逐年攀升的态势,说明限购政策下此类产品潜在的投资价值增加。

  在北京,一位大型央企开发商告诉《财经》记者,去年底他们就听到要封杀商住房的风声,于是今年主推商住项目,几乎暂停住宅项目销售。在3月26日北京新政前,他们出售了近一半商住房。即便如此,现在还有近一半商住房砸在手里。“动作虽快,仍然被动,剩下的只能改回商办了。”上述央企负责人说。

商住房供应从2015年的29547套增加到2016年的41739套,创下历史新高。拐点出现在2016年下半年,北京对商住房的购房政策和供地政策都开始收紧,此类政策的效应在2017年初就得到了体现,1月、2月供应总套数仅为770套,跟半年前完全不是一个数量级。

  调控工程的最大BUG

其实在过去的这些年,政府对商住房也有过警示。2007年,北京市住建委就曾针对“商住房”项目发出风险提示。2011年,北京市下发相关通知,要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

  多年来,商住房由于面积小、不限购、价格便宜而广受欢迎。商住房的购买人群大致可分为两类,一类是受限于一线城市买房条件的刚需客,商住房为他们提供了第一居所。另一类是投资需求旺盛的强购买力人群,商住房为他们解决了资金出口。因此,商住房一定程度上巩固了一线城市楼市的火爆,成为楼市调控的最大BUG。

然而,这些警告都被开发商和购房者选择性忽视了。

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