澳门新葡萄赌场娱乐房贷利率喊涨,房贷利率上

摘要:从抢房到抢房贷,从一周放款到坐等三个月,处于历次宏观调控中心地带的房地产市场,再度遭遇金融政策调控的釜底抽薪。 房地产业对中国GDP增速贡献不可忽视,房地产贷款高增长带来的金融高杠杆隐患也日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡,成为掣肘货币政策调控...

在一连串的调控政策重击下,曾经火热的楼市终于降下温来。不过,随着银行信贷的收紧,越来越多的购房者发现,先不说贷款利率一涨再涨,现在能让银行放出款来就已经谢天谢地,等待的时间一拖再拖,甚至连准信儿都没有。为难的还有开发商,银行再也不像去年信贷宽松时慷慨大方,借点儿小钱都难上加难。

  从抢房到抢房贷,从一周放款到坐等三个月,处于历次宏观调控中心地带的房地产市场,再度遭遇金融政策调控的釜底抽薪。

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  房地产业对中国GDP增速贡献不可忽视,房地产贷款高增长带来的金融高杠杆隐患也日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡,成为掣肘货币政策调控的一个重要因素。

现象:房贷利率上涨放款时间拉长

  《财经》记者 张威 龚奕洁 李莹莹/文  袁满/编辑

北京地区个别银行悄然上调个人首套房贷利率,从最低基准利率上调至基准利率的1.1倍,其中补按揭和接力贷最低为基准利率的1.15倍。

  从抢房到抢房贷,从一周放款到坐等三个月,处于历次宏观调控中心地带的房地产市场,再度遭遇金融政策调控的釜底抽薪。

“其实房贷利率涨一点儿,分摊到25年的300个月里,每月月供涨得也有限。但银行批贷和放款时间慢,让很多买家焦虑不堪,特别是有上下家连环单那种。”某中介业务员小张如此告诉记者。

  近日民生银行要求,2017年6月5日起,各分行首套房按揭贷款执行利率不得低于基准利率1.1倍。

小张在朝外大街一带做了好多年房产中介。他告诉记者,之前,一般批贷一个月肯定能放款,现在好一点儿的银行也要两个月,有的更没谱,都说不出要几个月。小张说,银行那边的人也很头疼,说总没额度。

  某国有大行也开始在局部地区上调个人住房贷款利率至基准利率的1.1倍。另有股份制银行的二套房按揭贷款利率已上调至基准利率的1.2倍。北京、上海、广州多家银行已将首套房贷利率上浮10%,甚至20%。

事实上,3月份新一轮楼市调控开始后,北京地区的银行已经集体上调过两次首套房贷利率。3月21日,工行、建行等16家北京地区银行一致决定,缩小首套房贷款利率优惠幅度,由不低于贷款基准利率的0.9倍调整为不低于贷款基准利率的0.95倍。

  对于个人住房贷款利率的接连上调,接受《财经》记者采访的银行人士均认为源于两方面原因:一方面是流动性趋紧带动银行负债端成本上升,银行为维持利差收益,必然在资产端上调贷款利率;另一方面源自于国家对房地产调控,房贷利率上调成为需求端限制的一个手段。

5月1日,北京地区大部分银行再次上调房贷利率。自2017年5月1日起,以网签日期为准,新受理的个人住房按揭贷款业务,首套房贷最低执行利率不低于基准利率,二套房贷最低执行利率不低于基准利率的1.2倍。

  今年初政府工作报告将货币政策确定为稳健中性的货币政策,实则在一定程度上“偏紧”,货币市场反映为Shibor(上海银行间同业拆借利率)与LPR(贷款基础利率)开始倒挂,商业银行利差空间受到挤压。货币市场利率向信贷市场的传导效果已有体现,融资成本随之逐步上升。

关注:开发商借钱也不容易

  在金融去杠杆的背景下,监管部门高度重视房地产金融业务的风险。从去年10月份以来,银监会就多次通过会议、文件、专项检查等释放对房地产风险的关注与提示。

去年10月地产调控以来,房地产融资全面收紧。海通证券在一份研报中表示,除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外,地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有收紧。且到目前为止,融资紧张的环境未见改善信号。有数据显示,房企5月份的融资规模同比几乎被腰斩。

  金融去杠杆在房贷领域的效果从一季度数据已初有体现。今年一季度房地产贷款(包括个人住房贷款以及房地产企业开发性贷款)新增1.7万亿元,仍占同期新增贷款的40.4%,但比2016年底低4.5个百分点。

前几天,网上传出某银行有关房地产授信业务的最新通知。通知称,暂停券商、保险和基金子公司的房地产通道业务,仅限通道模式地产融资。暂停已终审未发生放款的房地产通道业务放款,可申请变更为房地产开发贷款业务。暂停受理、审批和放款房地产企业的经营物业贷业务。房地产企业授信用途不得用于归还股东借款。严控房地产企业上下游供应链融资。北京多家银行的有关人士告诉记者,他们正常的房地产贷款还在进行,但目前监管和行里自己的风控都更加严格。部分银行表示,现在涉房贷款规模控制很严,额度很紧张。

  某大型国有商业银行河北地区一分行行长表示,房地产开发贷款利率根据市场需要一直都有上浮,只是上浮幅度根据房企的资质有所不同。某股份制商业银行北京分行人士则透露,该行对房地产企业的信贷额度早以用完。

中原地产首席分析师张大伟指出,货币紧缩时代来临,国内资金价格会继续上行。国内最近几个月不论是个人的购房按揭贷款,还是房地产企业的各种融资渠道,全面出现了资金价格上行、额度吃紧的现象。在美元加息后,预计这种表现还将持续。企业的资金压力将逐渐加大。

  个人住房贷款是构成房企回款的重要组成部分,因此按揭贷款利率抬升所引发的压力,会逐渐从量变到质变,影响购买者决策,进而对房企资金链施压,意味着调控加码。

调查:银行严格控制涉房贷款规模

  尽管调控加码,房地产贷款增速放缓,但是依然没有改变房地产新增贷款在同期新增贷款占比近半的事实。特别是在货币政策有意维持紧平衡之际,国内著名学者对超过28万亿元的房地产贷款存量仍表示担忧。

“不仅是个人房贷,其他所有与房地产有关的贷款我们都已经从去年11、12月份就开始收紧。”某一线城市股份行分行人士告诉记者,他们当时接到的监管口头指导是,涉房贷款要做到同比同降,环比环降。而今年的要求据说是新增贷款总额里与房地产有关的贷款不能超过30%。

  中国社科院学部委员余永定近期接受《财经》记者专访时表示,中国货币政策中的最大问题恐怕是自2009年以来房地产贷款的高速增长。

还有城商行分行人士表示,上级要求是,每个月的个人住房贷款余额不能有新增,这意味着每月收回多少本息才能发多少贷款。因此,很多房贷申请者的贷款迟迟放不了,有的都等了4个月了。

  央行最新的数据显示,截至3月末,房地产贷款余额28.39万亿元,同比增长26.1%,增速比上年末回落0.9个百分点。

去年楼市火爆时,房地产贷款也非常旺盛。根据16家上市银行去年中报披露的数据,这些银行上半年个人住房按揭贷款达20113.95亿元,占新增贷款的46.24%,这一比例大幅超过2015年31.54%的水平。统计显示,去年全年新增的人民币贷款是12.65万亿元,这意味着其中四成都是个人房贷。

  在一季度经济的反弹中,基础设施和房地产投资均发挥了重要作用。两者的(名义)增长速度分别达到23.3%和9.1%。不过,对于未来两者的增速是否可以维持,余永定认为很难预料。

有分析师表示,从去年的数据来看,地产公司及建筑公司的贷款,约占总体贷款的12%左右,个人按揭贷约占总体贷款的四分之一左右。央行今年推出的MPA考核体系(MacroPrudentialAssessment宏观审慎评估体系)中,一个重要指标是要求大型商业银行的广义信贷与M2目标增速,其偏离值不超过20个百分点。这意味着广义信贷增长将减速,今年的社会融资扩张也将受到限制。据中诚信国际测算,今年央行对包括银行在内的金融机构,所进行的MPA的考核,可能会导致7.04万亿信贷资源的减少。

  值得思索的是:一方面房地产业对GDP增速贡献不可忽视;另一方面,房地产贷款近些年高速发展所带来的金融高杠杆隐患,日渐凸显,如何在两者之间寻求平衡值得思考。这也成为掣肘货币政策调控的一个重要因素。

北京市银监局最新披露的数据显示,今年3月至5月北京地区个人住房贷款新发放金额环比分别下降11.68%、1.3%和7.6%。和北京一样,上海楼市个人住房贷款增速也连续下降。央行上海总部公布统计数据显示,上海地区5月房贷增速连续4个月回落。5月上海地区个人住房新发放贷款环比下降16.84%,这一降幅高于北京。

  个贷利率上调

  “以前是买房要抢,现在是连房贷都要抢。”一位购房者发出了这样的感概。

  2017年以来,北京市场房贷利率共调整了四次,首套房贷款利率分别是8.5折-9折-9.5折-基准。目前,北京地区正迎来第五次房贷利率上调。

  上海农商行上海分行的信贷经理说,“我们行现在还有基准利率9.0折的贷款,且行且珍惜,很快就会没有了”。据他估计,上海很快所有的个人房贷利率都将上升到基准利率甚至以上。

  据《财经》记者了解,上海已有两家股份制银行将首套房按揭贷款利率提至基准利率的1.1倍。甚至某股份制银行信贷经理直接表示,目前已经不接手按揭业务。在资金成本全面上升的背景下,个别银行或直接或间接地在拒绝部分按揭业务。

  还未上调基准利率的一些商业银行也都处于政策学习和观望阶段,用银行内部人的说法是,目前房地产融资的状况和几年前的钢铁行业一样,严格受限。

  对于银行而言,个人按揭业务并不是高收益的业务,在资金收紧的时候,很容易就选择收缩。一位信贷经理向《财经》记者表示,今年以来,该行的FTP价格(内部资金转移定价)已经提高了35个-40个基准点,目前,该行对公贷款的成本已经是基准利率,按揭贷款由于风险计提的权重不同,成本略低,但是也已经接近基准利率,所以在资金如此紧张的情况下,银行的按揭业务基本不赚钱。

  在近期去杠杆的金融组合拳下,市场流动性持续收紧,导致资金成本攀升。数据显示,从5月22日起,Shibor与LPR(贷款基础利率)开始倒挂,截至6月7日,一年期Shibor已经达到4.3991%,超过了央行一年期4.35%贷款利率。

  另据彭博汇编数据显示,5月末AAA级五年期中期票据收益率报4.9832%,七年期收益率为5.0103%,均高于央行公布的金融机构五年以上人民币贷款基准利率4.90%。这是中期票据自2008年发行以来首次超过同期贷款利率。

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  华融证券首席经济学家伍戈指出,货币市场利率向信贷市场的传导尽管存在时滞但效果也在体现,信贷市场的融资成本在逐步上升。自去年四季度市场利率大幅上升之后,不少银行内部的FTP定价都上升了20BP-30BP。

  中国银行国际金融研究所银行业助理研究员熊启跃向《财经》记者表示,银行负债端受监管政策影响比较大,融资成本上升,拆借期限被迫拉长,银行资金成本上调很快。利率中枢上调慢慢从银行的负债端调到资产端,银行为了平衡资产负债的收益,实行上调贷款利率。

  融360公布的4月数据显示,在全国35个城市533家银行中,提供9折以下优惠利率的银行仅42家,同时,有12家银行停贷。4月全国首套房平均贷款利率为4.52%,环比上升0.67%,房贷优惠利率折扣下降。

  那么资金到底有多紧?上述信贷经理举例,一个比较夸张的案例是从审批到放款,一个客户足足等了三个月,而在今年以前,只需要一个星期。

  某业内人士分析,由于央行收紧流动性,银行获得资金成本上升,如果央行不放松银根,未来会有越来越多的城市提高房贷利率。同时,亦有业内人士指出,在住房产业的调整下,个人住房贷款利率抬升,客观上可促进信贷结构进一步优化。

  某股份制银行上海分行风险管理部人士向《财经》记者表示,从银行收益的角度而言,这几年银行贷款的资金成本相对较高,平均对公贷款利率达到7%左右,整个实体经济不行,甚至某些低端制造业的利润本身可能也只有7%-8%,能够承受银行融资成本的也只有房地产行业。

  房企融资再收紧

  个人住房贷款构成房企回款的重要组成部分。当前按揭贷款利率抬升对房企资金链虽然尚未购成明显压力,但是,开发商面对的购房者的按揭压力将会逐渐从量变到质变,进而会影响购买者决策,加码地产调控。

  据《财经》记者了解,部分地产商已经排斥与上浮银行合作,尽量选择个人住房贷款为基准利率的银行合作。

  对于部分中小房地产企业来讲,今年过得也尤其艰难。

  “现在根本不是好不好贷款的问题,是根本贷不出来!”北京一家小型房地产企业高层人士表示,为保证资金链不断裂,该企业高层正到处想办法从金融机构融资。

  该企业高层人士表示,目前大多数银行已经停止向房地产企业发放贷款。国家现在对房地产贷款这块管得严得不能再严。

  之前出台的政策是让银行不能直接给房地产贷款,银行不敢贷了,但是现在金融机构都是混业经营,虽然不能直接给房地产贷款,但是他们可以通过投资的形式。比如:银行A不能给房地产B贷款,B就去找资管公司C借款,C可以投资不良资产的名义跑去银行A贷款,最后这钱还是变相给了B。

  但新监管政策把这一漏洞也给堵死了。不让这些金融机构以任何形式投房地产行业,已投的也不许做了。

  一家股份制银行北京分行人士表示,银行对房地产企业的信贷业务并没有停,其实是信贷额度早就用完,到明年初、元旦的时候才会放明年的额度,而各家分行还要争抢额度。

  多位受访的银行授信部门和风控部门负责人表示,目前各家银行的房地产开发贷都非常审慎,对客户的选择也严格了许多。

  简单来说就是“看公司、看项目、看城市”。所有的开发贷项目都要报总行审批,总行对于房地产开发贷和房地产行业贷款有额度的限制。比如某股份制银行就要求开发贷不能超过信贷规模的25%。企业资金链和项目的回款能力,是决定是否放款的重要因素。

  某股份制银行上海分行风险管理总经理表示,如果是一二线城市的房地产项目,总行可能会给开发贷额度,如果是三四线城市的房地产项目就很谨慎。有的小行甚至规定,只有地级市以上的房地产项目才可以贷款。对于房地产公司也有限制,许多银行规定只有全国100强的企业才可以做开发贷。

  工行河北分行信贷风险官李夺向《财经》记者表示,近三年,工商银行河北分行合作的房地产企业的数量从150家左右下降到现在的70家左右,一直是择优而建。2016年,河北多地楼市火爆,在石家庄、保定、廊坊和沧州四地出台限购措施的背景下,工商银行河北分行却将开发贷总量控制在同比去年下降的规模。

  银行人士指出,自2013年以来,银行对于房地产行业的贷款整体上比较审慎,现在的问题主要是在账面上看不到的东西,比如资金借到同业,出资转计划流入到房地产行业,这种情况,光监管银行是不够的,需要监管部门的协调组织管理。

  “银行授信政策对房地产的影响会比较滞后一些,相对也比较温和。”华东一家城商行总行受信部负责人表示,“非银机构的政策变化对房地产企业的影响会更大一些。”

  该负责人表示,满足银行的房地产信贷要求的企业,是在项目阶段,它们受的冲击会比较小,因为可以较快回款;房企资金需求最大的是在拿地阶段,这一阶段银行信贷是禁入的,房企通常通过非银机构做,比如夹层基金等形式,因此,非银机构的政策变化对房地产企业的影响会更大一些。

  对于房地产企业来说,融资手段除去银行贷款,还包括房地产信托、企业债、债权融资、私募基金、海外发债、增发、夹层融资等手段。去年11月份以来,随着房地产调控政策的落地与加强,各金融监管部门对于房地产融资的渠道都表现出收紧态度。除银行信贷及理财资金投向房地产收紧外,房地产企业债、房地产私募、增发等途径也受到证监会、交易所、发改委等部门的关注。

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