房企加速推盘,十个走向

     从销售TOP50房企今年前4个月拿地城市来看,二线城市占比达67%,其主要原因是受人才政策的影响。相较于一线城市落户困难的现状,二线城市推出开放的招贤纳才计划。随着人才政策的推行,这些城市人口数据均出现大幅增长态势,从而加大了对土地的供给需求。

延续整体维稳基调

     从土地市场的表现看,今年前4个月一、二线城市土地市场保持低位运行,三、四线城市土地投资继续升温。从百强房企的拿地表现来看,强者恒强的局面愈发坚固,其中以华润、招商、旭辉等房企为代表的TOP20房企拿地态度依然积极。从投资热点城市来看,二线城市中中西部的郑州、重庆、成都被重点关注,三、四线城市中则以长三角、珠三角等经济发达、人口集聚的城市为房企重点布局之地。

在当前形势下,2019年调控政策能否“全面松绑”,对行业的刺激性作用能有多大?价值回归,购房行为趋于理性,三四线城市是否又将进入新一轮的去库存周期?土地市场量缩价涨,未来一年又有哪些城市将成为热门的投资区域?面临低迷的市场,房企在低价走量还是有质量增长间该如何抉择?一系列问题,在近日克而瑞研究中心出品的《2019年一季度中国房地产市场新变化》报告中给出了答案,我们划出了其中十个展望,留待思考。

     经过一段时间的“蛰伏”,房企开始放弃观望,纷纷加速推盘入市,长沙、重庆、上海、武汉等多地新盘从3月起批量入市。市场人士预计,在新增供应等多重因素推动下,二季度房地产市场有望迎来难得的销售窗口期。

编辑自克而瑞地产研究

摘要:经过一段时间的蛰伏,房企开始放弃观望,纷纷加速推盘入市,长沙、重庆、上海、武汉等多地新盘从3月起批量入市。市场人士预计,在新增供应等多重因素推动下,二季度房地产市场有望迎来难得的销售窗口期。 据上证报4日消息,去年下半年以来,调控政策不断加码...

三四线城市供应同、环比皆跌,但就上半年而言,随着传统旺季的到来,二季度开发商推盘入市积极性将显着增强,且过去两年三四线城市大量的土地成交都将集中形成供应,因此预计二季度三四线城市整体供应将会显着增加。

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目光重新聚焦二线

    克而瑞研究中心研究总监杨科伟表示,整体来看,4月多个城市出台了更加精细化的调控措施,总体新增供应、成交面积环比大体持平。展望未来,在央行定向降准以及调控政策边际改善预期双重因素作用下,高端住宅预售证“堰塞湖”问题正在逐得到步解决,二季度房地产市场有望迎来难得的销售窗口期,一、二线城市供求有望保持回升势头,部分三、四线城市市场热度延续。但是,由于房价上涨过快,成交后劲不足,下半年市场依旧面临一定的调整压力,企业盈利空间有限。

土地购置面积增速将低位回升,下行行情下房企普遍调整拿地策略,均衡成本和利润的保守谨慎风格将成为未来房企的主要基调;

     据上证报4日消息,去年下半年以来,调控政策不断加码,各地供应逐步减少。但从今年3月起,各地开始适度加大市场供应,长沙、重庆、上海、武汉等多地新盘批量入市,其中不乏一些备受关注的高端项目,如信达泰禾的上海院子、瑞安房地产的翠湖天地等。以上海为例,据克而瑞统计,3月至4月上海批复预售证项目47个,面积达173.67万平方米,远超去年末和今年初供应量。一些新盘项目开盘均价低于预期,一、二手价格倒挂,导致多数开盘项目获得购房者积极认筹,部分房企销售业绩迎来今年以来的小高峰。

随着市场成交热度持续萎缩,全国住宅待售面积恐将进入新一轮库存上升周期。

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03供应

    从供应来看,克而瑞监测的31个重点城市4月份新建商品住宅新增供应量为1769万平方米,环比微增2%。其中,一线城市供应量环比上升16%,但同比下降24%,整体供应量依旧维持在低位;二、三线城市的总体供应量环比持平,城市分化不断加剧。预计5月总体供应量仍有望小幅上扬,市场供需矛盾将得以进一步缓解。从成交来看,31个重点城市4月份成交量为2378万平方米,环比微增1%,但同比下降23%。其中,一线城市成交量环比下降20%,同比下滑40%;二、三线城市成交量环比微增2%,同比下降22%,但相比前4个月月均增长10%。

虽然2019年的整体投资态度都以谨慎为主,但是并不意味着今年的土地市场将会持续冷淡。大部分企业重新聚焦一二线,加之一二线城市的土地供应量相对有限,一二线土地市场的竞争激烈程度难免提高。 从上市企业目标增速来看,各大上市企业2019年的销售目标均有至少10%的提升,更有部分企业目标涨幅超过30%,而达成这一目标的前提则是土地货值的集中度也持续提升,预计在接下来的第二季度,更多规模房企逐渐发力纳储,整体拿地销售比相较第一季度有一定的提升。

01政策

刚刚下线的一季度房地产市场,可以说相当热闹了——两会强调“夯实地方主体责任”,部分城市已出现调控局部性松动,央行数次降准信贷层面有所放松,房地产税立法将稳步推进,粤港澳大湾区规划落地,一线和核心二线城市出现“回暖”征兆……一季度楼市出现了一些新变化,也带来了一些新问题。

当前房地产行业整体尚处下行调整期,尤其是三四线城市依旧面临较大的下行压力。 预计上半年调控政策仍将延续整体维稳的主基调,部分压力城市将率先适度微调放松,譬如调降人才落户门槛,支持单身、离婚家庭购房等;下半年厦门、大连、济南、合肥等压力城市将逐步放开调控,“四限”政策皆有放松可能性。当然,倘若2019年市场调整幅度超预期,届时压力城市有望加快放松调控节奏,以更好地实现稳房价、稳地价、稳预期的调控目标。

04成交

10营销

上半年仍将下行调整

一、二线城市溢价率有望持续回升

三四线城市市场回调压力巨大,各城市间分化也会持续加剧。中西部一些经济基础较差、产业发展落后的三四线城市成交有可能会大幅下滑;而环都市圈的周边三四线无疑会因地缘优势得到更多资源倾斜和发展机会。

下半年或将逐步放开“四限”

08业绩

整体同、环比齐跌

09拿地

料二季度三四线分化持续加剧

一季度成交规模收窄

三四线市场库存压力上升

一、二线成交量将企稳回升

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一线城市供应量环比锐减七成,二季度有望继续低位回升,但受城市前几年土地供给限制,新增供应总量还是难有突破。

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