www.046.com:资产证券化风口来了,中城投资路林

www.046.com ,  记者获悉,部分银行已率先开启新一年的信贷ABS发行计划。1月23日,以建设银行为发起机构的“建元飞驰2018年第一期信贷资产支持证券”成功发行,总金额为41.69亿元。这也是建行首单对公信贷资产支持证券。根据Wind统计,年初至今,以建行为发起机构的资产支持证券发行总规模达141.69亿元。

  与MBS有同等重要市场地位的一种证券化产品是房地产投资信托基金。这是一种以发行受益凭证的方式汇集大众投资资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的权益型产品。在国外,REITs已是较为成熟的投资品种被大规模应用;但在国内,由于起步晚、法律税收等原因,REITs产品发展停滞多年。

  发行ABS也是租赁行业重要融资方式之一。“我们今年也筹划做住房REITs,客户都很感兴趣。”年初,某家大行分行投资银行部的一位副总经理告诉记者。

  路林介绍,中城投资也在做REITs产品的设计,把旗下的位于上海浦东浦西商务中心区两座写字楼当作“引子”,再加上别的城市和区域的几栋写字楼。总资产加起来在100亿左右,打包做一个SPV。

  以“平安证券—一方保理万科供应链金融19号资产支持专项计划资产支持证券”为例,入池的应收账款余额为18.5亿元,主要来自工程和贸易业务。实际仅设一档优先A级的资产支持证券,金额为17.48亿元,一年后到期还本付息。由此,万科各供应商将应收账款债权转让给保理方,并获得相应对价。

  从2002年成立至今,中城投资已经走过12年,是国内最早成立的房地产私募基金管理公司之一。而作为中城投资的“操盘手”,路林见证了中国房地产业的黄金时代,他对资产证券化的观点,道出了房地产行业变迁的本质。房地产投资属于金融资本领域。

  从2017年的数据可以管窥这一趋势。据CNABS统计,去年在债市融资低迷的背景下,ABS发行量逆势增长,全年发行规模达1.52万亿元,同比增长67.95%。

  截至目前,个人房屋贷款的余额超过10万亿人民币,这是MBS挂钩的基础资产。

  通常而言,房企的杠杆率较高,负债端压力巨大,更倾向于通过ABS等方式盘活资产。据东方金诚统计,去年,仅万科一家的供应链金融ABS发行量就达到216.95亿元,碧桂园次之,其发行量为194.7亿元。截至去年三季度末,万科资产负债率达83.53%。

  而在各类市场化融资渠道中,资产证券化则是降低社会融资成本的一项新型融资工具。通过对基础资产隔离等手段,将经营性资产上市,从而达到盘活存量资产、增强经营性资产流动性的目的,同时可以降低实体经济企业的融资成本。

  而今年金融监管趋严,也将催生市场对标准化产品的需求。

  按揭资产证券化是最好突破口

  去年底,住房租赁REITs真正火了一把。去年10月以来,共有7单住房租赁资产证券化产品落地,规模合计350多亿元。对于企业而言,除了可通过REITs实现资产出表,改善公司的资本结构之外,还可以拓宽融资渠道。“目前房地产企业融资大部分直接或间接来源于银行贷款,融资渠道较少,REITs可成为房地产融资特别是长期融资的替代渠道。”联合信用评级有限公司结构融资评级总监张连娜告诉记者。

  所谓房地产的“金融时代”,是指房地产投资不再只是住宅、商用地产的开发投资,还包括日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资,和以MBS/ABS/Reits为代表的证券化投资;房地产投资不仅需要开发商,还需要投资商、运营商,以及需要包括银证信保和私募等金融服务机构。

  近日在北京召开的一场资产证券化(ABS)论坛上,不仅现场座无虚席,连过道里都人头攒动。业内人士不禁感慨,资产证券化风口来了。

  路林对《第一财经日报》介绍,REITs设计既可以基于公租房的租金收益,也可以基于写字楼等大宗商用物业租金收益。REITs的形成至少包含四个要素。首先是需要有以现金流为基础的资产,资产要能够持续产生现金流;其次资产是一组或一类资产,是一个资产包,资产可以组合不同区域、不同片区甚至不同阶段(例如有的是全租的阶段,有的是半租阶段,有的是开发阶段),这样就有一个预期,有成长性,才会有人愿意买;第三个,资产包需要是一个特殊目的载体,是一个特殊目的企业。REITs的本质是一种权益型产品或一种股票,是一组资产通过一个SPV载体实现上市。

  “如今,银行非标业务通道被全面封堵,但又没法把非标投资全部转到表内信贷,因为表内信贷额度也受限,只能寻求将非标资产发行ABS,用自营资金进行投资,以满足监管要求。”一位券商银行业分析人士告诉记者。

  而在分配阶段,路林认为,也应该对投资人暂免征收所得税。REITs产品当前租金收益的回报相对微薄,但它能够把过去投资人买房买楼买商铺的实物投资,转移转化到证券投资中来,是房地产投资“大众化”的良好工具。要让一个新的证券类别产品发展起来,监管部门可以考虑对投资人暂免征收个人所得税。

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  中国房地产行业正从“开发时代”进入“金融时代”。房地产投资不仅仅是住宅开发、商用地产开发投资,还包括日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资,和以MBS/ABS/Reits为代表的证券化投资。中城投资总裁路林在接受《第一财经日报》专访时表示,“房地产资产证券化离不开公开资本市场,离不开相应的金融法律税收配套政策。”

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  路林认为,随着现实的压力与监管的推力,资产证券化将走向多类型、多层次、大规模的新常态,成为中国资本市场新的制度安排,为实体经济融资提供新工具。

  “从银行体系来看,今年面临资产端的出表压力,资产证券化由此成为重要的资产出表渠道。今年五大行和股份制银行的资产出表需求不小,预计银行间市场的ABS发行量还会爆发。”一家大型券商的结构融资部负责人告诉记者,在金融降杠杆驱动下,表内外负债收缩,资产端的信贷增速受限,使得部分信贷资产需要出表,以满足资金需求。

  今年11月,有媒体报道,央行和住建部在北京、上海、广州、深圳四城市试点推动REITs,试点范围初步定于租赁性保障房,包括公共租赁住房、廉租房。通过已建成的保障房资产证券化,盘活存量资产,提供后续建设资金,也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的“无限责任”变为“有限责任”,有效解决租赁型保障房资金短板。

  目前来看,以房地产企业为代表的核心债务人发行ABS动力较强。去年12月,万科就通过两笔供应链金融的资产支持专项计划融资近32亿元。

  路林认为,中国金融业已经进入资本性、技术性双重脱媒时代,社会融资沧海横流,影子银行、另类融资总额已经超过银行融资。在这种情况下,以私募基金为代表的市场化融资渠道大有作为。

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