打起价格战,法国首都楼房买卖市场的严节来了

  “限竞房” 打起价格战

降价出现 供应翻倍却没能拉动成交 明年还将有4万套限竞房入市

  限竞房(土地出让时限制了未来售价,竞争土地价格的项目)原本被开发商寄予厚望,既然都限定了售价,总该一抢而光回笼现金吧。但现实却往往与希望背道而驰,自从今年7月份首批产品入市以来,限竞房项目整体不温不火,鲜有日 光售 罄的。不仅如此,一些限竞房项目集中的区域,比如大兴、房山、昌平等地,刚上市不久的限竞房往往又要面临后续同类新产品的竞争,不得已,这些原本已经被政府限价的普通商品房开始主动降价寻求出路,希望通过价格战来助推销售。

北京楼市的冬天来了吗?

  对此,合硕机构首席分析师郭毅告诉北京青年报记者,从产品上看,已经入市的超过7000套限竞房产品同质化非常严重,几乎每个项目都是主打90平方米以下的两居或者小三居,130平方米以上的大户型无一例外都被开发商叠加地下仓储空间,成为了叠拼或者联排产品,7000多套新增房源中没有一套是大面积的平层改善类产品。产品的同质化,区域内限竞房项目的集中化都导致了当前市场中限竞房不温不火,销售不如预期的结果。

限竞房已经成为当前楼市的供应主力,但遗憾的是,翻倍的新增供应却并没有换来对签约量的拉动。新房,尤其是限竞房网签数据却并不乐观,除了瀛海府、洺悦苑等少数几个项目售罄外,绝大多数项目的网签表现都差强人意。北京市住建委的统计数据显示,因为部分项目刚取得预售证,和网签滞后性的原因,目前限竞房合计网签只有3235套,签约均价为48885元每平方米,按照这个比例计算,网签销售率只有18.5%。

  于是,价格战一触即发。

即使计算所有项目的真实销售,算上网签滞后等因素,已经入市的这些项目平均去化也只有3成多,相比之前的4成继续下滑,北京楼市似乎也随之进入了冬天。

  限价基础上 限竞房又降了

www.046.com ,楼市供应多了一倍

  “您好,考虑在房山买房吗?我们推出了一批特价房,大户型直降50万。”不久前,北青报记者接到了房山某限竞房项目的推广电话。销售人员明确表示,大户型有直降几十万元的特价房。其实,所谓的大户型是90平方米的三居室,特价则是在限价38994元/平方米的基础上推出的优惠活动。

从6月份限竞房获批入市开始,新房的供应开始不断增加,2018年,北京合计取得开工证的项目多达93个,总面积高达1414万平米,同比上涨140%,也创下2012年以来的新高。

  作为最早入市的限竞房之一,该房山项目位于六环外,购房者关注度有限也导致了限竞房降价被更多解读为滞销项目的偶发事件。

开工量的增加使得楼市中新房供应明显增多,特别是限竞房。北京中原数据显示,截至11月26日,北京入市的限竞房项目合计有29个,取得了36期预售证,合计提供商品房限竞房源17462套,达到了202.5万平方米(另外还有车位、仓储等配套)。

  不过,令人意外的是,随着更多限竞房的入市,限价基础上额外再降价居然成了很多项目的选择。更有一些限竞房项目不愿等销售不好再搞特价,直接在开盘伊始便宣告降价,并称之为给购房人的福利,做口碑宣传。

数据统计显示,截至日前,2018年北京含共有产权限竞房的住宅合计供应580万平米,但签约只有27763套,可以说是跌至历史最低。库存则持续增加到了7.6万套已经是最近4年最高。

  大兴庞各庄的限竞房中海云筑,主打89平方米的小三居,项目还未开盘,蓄客时的销售人员就表示,最低售价36000元/平方米,而该项目的限价为每平方米42158元。这意味着这个未开盘的限竞房项目又降了6000元,89平方米的户型最低售价从375万变为320万。销售人员对此回答是:第一次开盘不做过多的媒体宣传,把这笔钱省下给购房者优惠,做足口碑传播。

在签约不理想的情况下,一个又一个限竞房项目开始了降价,最新爆出可能低于限售价格开盘的是位于大兴区的中海云熙项目。

  实际上,其他限竞房也在尝试用优惠来吸引更多客群。

据了解,该项目从8月份拿地到现在只不过短短的3个月,不仅案名定了,连户型图都出来了,据说样板间和售楼处将在下个月就会开放,动作不可谓不快;另外,有项目内部人士透露,项目首期开盘的产品每平方米会优惠5000块钱。项目售楼处工作人员也表示,预计价格是3字开头。北青报记者翻阅土地成交记录显示,该项目是中海于今年8月23日拍下的大兴区魏善庄镇DX07-0102-6015地块。当时中海以17.27亿竞得,溢价率1.59%,楼面价19755.88元/平方米。细则规定,该地块商品住房销售均价不超过40058元/平方米,且最高销售单价不得超过42061元/平方米。

  大兴亦庄的禧瑞天著项目同样是即将开盘的限竞房产品,北青报记者在售楼处了解到,将推出的3号楼、5号楼在限价52695元/平方米的基础上,优惠到49995元/平方米,个别楼栋总价只有430万元/套。

而据消息人士透露,中海云熙预计于12月开盘,首期开盘均价为35000元/平方米,主打89平方米全通透三居和76平方米全通透两居。

  上周末刚刚开盘的大兴限竞房颐璟万和与金地悦风华,也都在开盘当天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大,但对于本身已经是限价的项目来说,总价5万多的额外优惠仍能吸引不少刚需自住购房人。有意思的是,这两个项目都位于大兴区,位置相邻,除了价格很默契地共同9.9折外,颐璟万和还特意选在周五晚上开盘,先于周六开盘的金地悦风华,以此提前截留购房人。

业内人士表示,中海云熙只是北京限竞房的一个缩影,实际上除了少数几个地段或价格特别有优势的项目,其他限竞房为了脱颖而出都采取了各种营销“手段”。

  无论是价格战还是提前开盘,开发商手段百出的同时也显露了限竞房不温不火的市场现状。

这还只是北京70多个限价房项目的先头部队,可以预期的是,未来新房供应量将继续井喷。而从市场表现看,分化趋势也将更加明显。

  合硕机构提供的数据统计显示,截至9月2日已有13个限竞房取证上市,限竞住宅的预售套数共有7164套,占同期商品住宅13375套预售总量的54%,限竞房已经成为了市场供应的主力。不仅如此,随着取证进度的加快,预计9、10月份,限竞房新盘将更多,目前已知的包括热度较高的佑安府、和悦华玺、和悦华锦等,再加上前期开盘加推的项目,整个9月将进入限竞房比选相对集中的时期。郭毅表示,大部分的限竞房单价主力分布在4-6万元/平方米、70/90以下主力户型,大多主打89平方米小三居,总价在500万元上下,基本上谁去化好谁今年完成任务,所以项目方才会出现降价或者着急推盘的情况。

限价了却没买到房

  同质化严重 新盘不是刚需小户型就是别墅

对于限竞房的低迷成交,有一个很重要的原因就是同质化严重,即便不少项目像房山的限竞房那样打出了低于限价的标签进行促销,但实际收效甚微。

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