宅地70年产权续期要不要收取费用,宅地行使权续

  民法典物权编草案中作出了一个原则性规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。有专家表示,自动续期费用的缴纳或不采取“一刀切”的办法,而是根据不同情况分为免费、足额缴费、不足额缴费等几种类型收取。

假设你今年买下一套房产,房屋始终归你,但土地使用权却不过70年,70年后怎么办?

  梁宙

十三届全国人大常委会第十次会议将于4月20日至23日在北京举行,民法典物权编草案将提请二审,其中关于住宅建设用地使用权期间届满续期是否收费问题,料再引发外界热议。

  日前,民法典各分编草案提请第十三届全国人大常委会第五次会议审议,分编由物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编组成,共计1034条。其中,物权编草案对人们普遍关注的住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出了规定,引发社会广泛关注。

2018年8月27日,民法典各分编草案初次提请十三届全国人大常委会第五次会议审议,其中包括六编,即物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编,共1034条。

  此次提交初审的民法典物权编草案中,根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条,作出了一个原则性规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

在初次审议时,物权编草案中有关住宅建设用地使用权期间届满续期问题的规定,将这个备受舆论关注的话题推上前台。该草案152条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

  据新华社报道,关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,全国人大常委会法工委主任沈春耀在向常委会会议作说明时表示,根据党中央批准的有关工作安排,该项工作由国务院有关部门研究,提出方案后,国务院提出法律修改议案,修改城市房地产管理法或者物权法。目前,国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。

我国《物权法》第149条曾规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。对比可见,物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”这句话。

  近年来,社会上对“住宅70年产权到期后何去何从”问题的讨论热度一直在持续,对于广大业主们而言,这更是悬在心中的石头。

www.046.com ,近日在接受第一财经记者采访时,中国社科院学部委员,民法学专家孙宪忠表示,这个权利涉及城市居民七八亿,而且收费权有可能被列入行政强制,这个权利内容的改变,不能说不重大。他建议把物权编草案第152条后头这句话删掉。

  早在1990年,国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明文规定了土地使用权出让最高年限,其中居住用地七十年,工业用地五十年,教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年,商业、旅游、娱乐用地四十年,综合或者其他用地五十年。

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  2016年11月,《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》公布,对公众普遍关心的土地与房屋财产问题作出了方向性的指示:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

温州宅地续期案例

  我国《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。该法中,并未明确自动续期如何续,以及是否需要交费。《城市房地产管理法》第二十二条规定,土地使用权期满,经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

何为住宅用地使用权期间届满续期问题?按照相关法律规定,我国土地使用权出让按照类别设置了不同的最高年限:居住用地70年,工业用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年等。

  中国人民大学法学院教授、中国法学会民法学研究会副会长兼秘书长王轶曾是王利明教授领导的《物权法》草案专家建议稿起草小组成员,他对界面新闻表示,关于住宅建设用地使用权期间届满以及涉及到后续事项的问题,已是反复被讨论的话题,住宅建设用地使用权期间届满自动续期可以续多长,自动续期之后对于建设用地使用权是否需要缴纳费用等问题,在此前进行物权法起草时,专家们的意见并不一致。

简单来说,就是普通民众购买的商品住宅,其所涉及的土地使用权为70年,获取代价为开发商所支付的土地出让金,这笔费用随之转化为房屋的成本之一。实质上,这个成本是由购房者来最终承担。

  “当时在讨论的过程中,大家达成了最低限度的价值共识——不管最后确立的规则是什么,这个规则应当是有利于民生的规则,因为物权法在起草的时候,对民生的关注是自始至终贯穿的主线”,王轶说,其时大家并没能形成足够的价值共识,而且正值土地财政愈演愈烈的时候,有不少人担心,若在当时的背景下做出一个回答的话,可能会做出不利于民生的规则设置。

换言之,民众购买商品住宅已为70年产权的土地支付费用,那70年用地使用权到期之后政府会收回土地吗,还是要再支付一笔土地出让金来续期,抑或无偿续期?

  与现行《物权法》相比,物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”的内容。北京大学法学院教授尹田认为,此次物权编草案对于住宅建设用地使用权期间届满问题的修订变化并不大,对如何收费未作说明,这仍是一个存留的问题。

宅地产权如何续期问题也早已进入中央决策视野。2016年11月,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出,要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

  也有业内人士表示,物权编草案中还是传递出一些新的信息。王轶称,民法典各分编的编纂不是“单兵突进”的,而是有一个体系化的考量在里面,相关的法律和行政法规的修改和调整也在同步进行。目前,物权编的审议和《城市房地产管理法》的修改步伐是相互配合的。

虽然中国房改至今不过二十余年,大部分地区,大部分房屋的土地使用权距离70年到期还有很长时间,但如果相关法律法规始终不明确这一问题的答案,与此相关的悬念与担忧,便会始终盘旋在房地产市场的各方参与者之中。

  “我们有理由期待,民法典各分编进行编纂过程中,包括《城市房地产管理法》、《土地管理法》的修订工作也会按照预定计划推进,届时将会在《城市房地产管理法》等法律以及行政法规中对建设用地使用权期间届满自动续期的缴费问题给出一个比较明确的回答。”他说。

况且,由于中国房改进程的复杂,宅地使用权的期限并非各地一致,有的地方之前批出去的土地,使用权就是二、三十年,有的住宅早已到期,这在广东、浙江已逐渐成为一个问题。

  王轶认为,物权编草案中还传递出另一个信息:住宅建设用地使用权期间届满自动续期费用的缴纳可能不采取‘一刀切’的办法。也就是说,住宅建设用地使用权期间届满自动续期的,会依据相应的标准区分类型,有的可以免费,有的需要足额缴费,还有的要按照法律和行政法规的规定不足额进行缴费,届时会有对不同情况区别对待的规则设置。

2016年4月,浙江温州部分住宅20年的土地使用权到期但房屋所有权未到期,市民在办理交易时被告知土地续期需几十万手续费,引起外界哗然。原国土资源部、浙江省国土资源厅此后组成联合调研组赴温州调研。

  “对于住宅建设用地使用权期间届满自动续期之后费用的缴纳问题,涉及到住宅建设用地使用权人和收取费用的政府之间的利益平衡问题、有住宅建设用地使用权的人和没有住宅建设用地使用权的人之间的利益平衡问题,还涉及有一处住宅建设用地使用权的人和有多处住宅建设用地使用权的人之间的利益平衡问题。”王轶说。

当年12月23日,时任国土资源部副部长的王广华表示,针对温州当地20年住房土地使用权到期问题,国土部和住建部会商后回复,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续,涉及“土地使用期限”,仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻表示,住宅建设用地使用权期间届满自动续期是否要付费,这一点物权编草案提到了“或者减免”的概念。类似规定,一方面是有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,另一方面也给予了不动产相关部门一个新的思考,即研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

温州20年土地使用权到期的房屋毕竟涉及少数,外界更为关心占绝大多数的宅地70年使用权到期之后如何处理,是否也会沿用温州的处理办法?

  同时,尹田也指出,除了住宅建设用地之外,还有工业用地和商业用地,此前并没有政策详细规定工业用地和商业用地的续期续费等问题,这次物权编草案也未进行讨论,随着一些工业用地和商业用地的使用权逐渐接近期限,这个问题也应得到重视。

王广华当时也表示,对带有普遍性70年住宅土地使用权期间届满后的续期问题,关系到广大人民群众的切身利益,国土部将继续加强调查研究,在相关工作中积极建言献策,配合相关部门尽早地完成研究,出台相关的法律安排。

宅地产权续期问题也曾出现在全国两会的总理记者会上。

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