产品仅12户家中投保,以房养老干部什么不遭待见

  目前这个产品优先孤寡失独老人、低收入家庭、高龄老年群体等投保。

  事实上,不仅是这款保险产品的市场反应冷淡,“以房养老”模式试点一年有余,进展也微乎其微,目前也仅有幸福人寿一家保险公司推出“以房养老”的产品。“以房养老”还没有得到国内市场的普遍认可。

  今年初,由中国社会科学院世界社保研究中心发布的《中国养老金精算报告2018-2022》预测,2018年-2022年中国养老金“收不抵支”的省份约为13个-14个。

  那么,以房养老的未来会好吗?

  相比中国,日本养老金体系较为全面,有可借鉴之处。日本推行介护险,给老人提供看护服务,政府负担50%,企业或个人养老金及商业保险等负担剩余50%。

  民政部副部长窦玉沛曾在接受媒体采访时表示,我国未来将以多种途径应对养老问题,在政府兜底的基础上,鼓励社会力量积极参与养老服务,“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务,是自愿的、自主选择的行为。窦玉沛称,“以房养老”绝不是唯一选择,“以房养老”的试点就是诸多养老服务产品中的一个选项。

  不过,也有多位业界人士认为,这项举措折射了社会保障体系的不完善,是政府将一部分养老责任推到了市场,尝试让老百姓(67.470, -0.68, -1.00%)自己解决养老问题,属于治标不治本的权宜之计。

  孟晓苏称,保险公司从反向抵押获得的利润收益,主要是来自于参与型的产品,即保险公司在投保人退保或者过世后,与投保人或其继承人分享收益。但是目前,这种参与型产品的开发,还不具备条件。目前看,最大的难点是无法预判房价的增值幅度。

  据《财经》记者了解,日本房屋租售比走高,一些老人会在85岁以后,将家中的一个房间出租出去,用高额租金来补贴自己,或在养老机构里住3年-5年,直到离世。

  因为,在中国的文化里,家庭观念很重要,子承父业是一种传统,赡养父母也是子女的义务。所以,在这种传统思维下,对于儿孙建在的老人来说,卖掉房子养老并不一定必要,也不容易实现。

  决策层号召“以房养老”,热情之大,折射了中国养老压力之大。

  而目前投保的20多位老人,既有孤寡老人,失独家庭,空巢家庭,也有有子女家庭的老人。

  2017年11月,国务院公布了《划转部分国有资本充实社保基金实施方案》,这次划拨是对未来中国养老保险基金支出压力不断增大时,所做的一次战略储备。

  郝演苏教授分析说:“目前的‘以房养老’针对的是现在已经七八十岁的老人。他们没有赶上高收入或可以多元收入的阶段,他们只有福利分的房屋,就是公房。他们的晚年是比较麻烦的。再加上60年代以后,开始提倡计划生育政策,80年代,计划生育政策正式实施。他们的孩子也已经五六十岁了。”

  从收支角度看,养老金的天平还在倾斜,进入收支不平衡通道。

  而针对房价波动的问题,幸福人寿对自己的“以房养老”产品作了解释,‘幸福房来宝’是一款非参与型产品。产品已考虑房屋预期增值收益,幸福人寿不参与分享房产增值收益,如房价上涨,抵押房产价值增长全部归属于投保人。但幸福人寿将承担房价下跌和长寿给付风险。投保老年人终身领取固定养老金,不受房价下跌的影响。”

  此外,报告预测,全国职工养老金征缴收入增幅将从2018年的12%下降到2022年的9.9%。不过,基金支出的增速却没有同步下降,其增长率将从2018年的11.2%提升至2020年的11.3%,随后两年保持不变。

  这款非参与型的产品,意味着投保人每年获得的养老金是固定的,不会随着房屋的升值获得更多的养老金。而保险公司只是获得了本金和利息。

  如今,中国养老压力越来越大,资金和高质量的护理人员缺一不可。这需要附加更多市场化手段,帮助平缓压力,开源节流。

  郝演苏分析认为:“央企也需要尊重市场规则,任何一个商业决策,都要考虑目标群体;且这个‘以房养老’技术上太复杂,经济上的不确定性太多。与其如此,保险公司可能会花同样的时间和精力推出更易推广的养老产品,比如推出针对中高端客户的养老社区产品。”

  △ 中国正在逐步过渡到老龄化社会,养老问题日趋严峻。  △ 中国正在逐步过渡到老龄化社会,养老问题日趋严峻。

  “这种卖房养老,比较适合目前中国老人的接受程度、制度设计等环境状况,养老院也愿意接受这样的客户,有不少人愿意将房子提前变现。”郝演苏说。

  “本质上,房子涨了老人根本不舍得抵押,房子跌了金融机构收益少,也不愿意。”一位昆仑信托相关人士说。

  郭金龙分析,如果房价不稳定,波动大,参用目前的房价对房子进行估值,支付对应的养老金,如果第二年房价上涨幅度太大,购买产品的养老人群就会后悔,可能就会要求退保;反之,如果房价下跌,相应的金融机构就会产生压力。

  据《财经》记者了解,当老人身故后,许多保险公司甚至不太愿意和家属直接对接拿房问题,除非下设或投 资单独公司来处理房产。

  “以房养老”是小众产品

  但养老问题相当复杂、琐碎,不止资金一个问题,老人们并不能直接通过抵押房产买来养老服务。

 

  银保监会发文推广“以房养老”之后,无法回避的首要难题是,多年试点反响平淡,老人和金融机构对“以房养老”都有顾虑。

  郝演苏说:“房价的稳定,或者说大经济环境的稳定是推行以房养老的基础。”

  在试点四年后,官方希望将这套方法论推广出去,把房产和养老直接挂钩。这个主张就像一枚深水炸弹,争议很大,褒贬不一。

  针对房子如何估值,现任幸福人寿保险股份有限公司监事会主席的孟晓苏[微博]介绍,简单而言,对于投保者持有的房屋,投保人与保险公司共同选择国家认可的第三方评估机构,评估房产价值,然后在考虑抵押房产房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后,确定老人每月支取的养老金。

  另一边,抵押房产的老人基于传统观念、担忧房屋实际升 值高于当下评估值等等,抗性也较大。

  作为国内“以房养老”的首倡者和积极推动者,孟晓苏表示,保险公司推出目前这一模式的以房养老产品并不挣钱。保险公司从这类非参与型产品得到的收益,不会高于银行的按揭利率,属于保本微利。

  “‘以房养老’是很好的新尝试,但如果纯粹从利益结合点出发,明明老人和保险公司都不愿意,政府还硬要牵线,最后只能是不欢而散。”上述大型开发商养老业务从业者评价说。

  链接:反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房产抵押给保险公司,继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老年人身故后,保险公司获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

  表面上看,“以房养老”可以用房子换来持续的养老金,去提高生活水平。但是,养老是一个系统工程,更多空巢老人和失独老人最大的养老痛点并不是钱,而是养老服务。

  据了解,在很多老年人、老房子聚集的区域中,经租房、单位产权房以及至今个人房产证仍扣在单位的一部分经适房,都可能面临无法进行住房反向抵押保险的问题。

  在中国庞大的养老产业中,许多服务至今缺失。老人的痛点永远不只是钱的问题,而更多在专业人士的养老服务及护理——做到“三边”养老,在老年人的周边、身边、床边,都有贴心而细致的服务。

  “我们认为国外的‘以房养老’比较成功,但是我们不能照搬。中国目前有地有房的群体是有,但是数量很少,且这部分人也不太需要‘以房养老’。我们的房地产多是70年产权的公寓住宅,尽管有些地方地段很好,但是也不能进行统一规划安排。”郝演苏说。

  一位恒大人寿的中层人士告诉《财经》记者,有房老人的痛点更多在养老服务,不是资金,而缺钱的老人往往没有高价值房产,这是“以房养老”的需求悖论。

    法制周末

  这些问题并非是如今提倡老人抵押房产给保险公司,然后每月领取养老金就能解决的。中国养老难题需要政府、企业和居民家庭共同承担责任,一起探索方向。

  孟晓苏透露,目前除了幸福人寿,其余的寿险公司也在筹划相关的产品。

  “以房养老”关乎中国房地产市场的未来发展,预示着中国潜在的养老危机,更挑战了多年积淀下来的国人心理与传统观念。

  年近六十的王昆(化名)告诉法治周末记者,十年后,他也愿意将自己的房子租出去,自己住养老院,房子的租金和养老金可以共同为他支付养老费用。“我很支持这样的以房养老,解决养老问题的同时,还能把很多‘闲置’资源盘活。”王昆说。

  受中国传统文化观念影响,中国的房屋被认为有传承价值,老人们对房子有特殊的情感寄托。很多人难以接受耗费大半生积蓄买房,老了以后房子却不归自己,也不归后人。

  右安门街道还与试点企业幸福人寿合作,为一部分有兴趣的老人普及讲解“以房养老”产品,然而,迄今为止,右安门街道还没有一位老人签约以房养老反向抵押保险。

  “现在保险公司‘以房养老’的处置方式,老百姓信不过,也不是最需要的。”

  右安门街道负责以房养老工作的副主任杨文君接受法治周末记者采访说:“目前街道没有老人参与‘以房养老’,也有一些居民有投保意向,但是不符合条件。比如,房子不合适,是公房。”

  中国就不同了。

  但有保险业人士透露,非参与型的“以房养老”产品收益率很低,保险公司跟进的意愿并不高。

  对金融机构来说,房屋价值随市场而变动,预期增值很难预测。但“以房养老”需要先行评估房屋资产价值,以此判定养老金额度。

  随着老龄化社会的到来,各大险企一方面“沉默”对待“以房养老”,另一方面,纷纷活跃争抢“养老社区”的大蛋糕,圈地未来养老市场。

  这套理念在国际上并不独特,已在日本、欧美等国推行多年,但也不是各地主流。

  有媒体曾报道,住在右安门街道的雷阿姨自从女儿去世之后,孑然一身过了4年。由于家底单薄,她一直没钱把所住公房买下来。“如果不能获得产权证,就不能进行抵押。”保险公司工作人员说。

  这次国有资本“输血”暗示了中国养老金的缺口风险。今年以来,我国还建立了企业职工基本养老保险基金中央调剂制度。

  “幸福人寿在试点期间重点关注孤寡老人、无子女和失独家庭的老人,秉持‘三优先’原则,即优先孤寡失独老人、优先低收入家庭、优先高龄老年群体,但对于有强烈意愿的有子女老人也可成为试点期间的目标客户。”幸福人寿工作人员表示。

  责任编辑:王潇燕

  “以房养老”模式试点一年有余,进展微乎其微,目前也仅有幸福人寿一家保险公司推出“以房养老”的产品。“以房养老”还没有得到国内市场的普遍认可

  首要措施是增加养老金额度。可是,中国“以房养老”的核心是让民间房产变现为养老金,反哺民间,这终究还是取决于老人的房产价值多寡,与楼市息息相关。金融机构作为中介,既承担风险,也从中获利。

  幸福人寿接受法治周末记者采访表示,公司推出的“以房养老”产品——“幸福房来宝”的投保人群需要满足两个条件,一是60周岁至85周岁;二是拥有房屋完全独立产权的老年人。

  “以房养老”是指拥有房屋的60岁以上老人将房产抵押给保险机构,之后老人可以继续居住或享受收益,同时按照约定条件每个月领取保险公司支付的一笔养老金,直至身故。

  “一个悖论出现了。保险公司是用科学的方法,精算的原理进行房产价值测算的,理论上应该是比较科学和精准,但是由于我们房产价格的波动、经济环境的波动等不确定性因素,导致了越简单的方法越可行。”郝演苏说。

  中国房价过去一路高涨,但租售比一直处于相对低位,房屋租金收益率较低,加上未来即将推行的房地产税,继续摊薄收益。导致金融机构在拿房后大多倾向于尽快出售。

  2014年6月,中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(下称《指导意见》),标志着《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》提出的开展老年人住房反向抵押养老保险(即“以房养老”)试点工作正式启动。

  因此,在实操过程中,“以房养老”不仅要得到老人认可,也需要征得老人的子女同意。

  事实上,在此轮试点工作正式推行之前,北京市丰台区右安门街道成为第一个试点推广地区,街道向这里的老人宣传推广以房养老反向抵押保险。

  当未来“房住不炒”政策继续强化,房屋售价有变动风险,保险公司在“以房养老”险种收益上也有较大不确定性。

  据幸福人寿统计数据显示,截至7月底,尽管实际投保的只有20多人,但曾前去咨询的老人有两百多位。其中60至70岁老人占总数的67.8%,80岁以上的老人占6.9%;男性客户比例为61%,女性是39%;无子女的老人接近半数,比例达到43.9%。

  这是一种“倒按揭”。简单说就是,老人通过抵押房子给保险公司换取养老金,居住权不变,但会失去房屋所有权。

  自2014年6月指导意见发布以来,幸福人寿的以房养老产品是市场上唯一一款“以房养老”的产品。

  四年前,“以房养老”在北京、上海、广州试点,两年后又扩大到了个别省会城市。但是,市场反应平淡。

  在目前的市场条件下,幸福人寿试点的“以房养老”保险产品无疑是小众的。“从国外的经验来看,‘以房养老’也是小众的业务。”郝演苏说,“不过欧美国家主要针对的是独栋的房屋(Single House),保险企业看中的不是房子,而是房子所占有的土地权益。”

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