您感觉2019楼房买卖市场怎么走,调节将持续收紧

  8月28日下午,由蓝鲸财经主办,界面新闻、财联社和摩尔金融协办的2018蓝鲸新领航者大会,在北京三里屯洲际酒店隆重召开。改革开放40年后的今天,中国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。

问题:衡阳市发改委与住建局联合文件显示,因效果显著,执行了近一年的时间衡阳新建商品房限价政策将于2019年1月1日起暂停执行。

  然而,2018年,伴随着中美贸易战的爆发,当下中国的金融环境及相关政策都发生了变化,钱紧钱荒成为各行各业的切身感受。在这样的环境下,房地产该如何自处?在2018蓝鲸新领航者大会上,新城控股高级副总裁欧阳捷就此发表了自己的观点。

回答:

  中美贸易战下,债务危机来袭

感谢邀请。作为一个土生土长的衡阳妹子,我来回答最合适不过。衡阳的房价是从17年四月开始上涨的。16年年底的房交会,华新很多楼盘都是4200左右。稍微大一点的楼盘,如银泰红城,愉景新城,在4400左右。17年6月,衡阳房价就已经五千多了。我有朋友买了星河湾的房子,17年7月买的,5600每平。去年年底,涨到七千多。今年好一点的楼盘,就直接八千了。据说雅士林的那个贵府,起价上万每平。衡阳的房价,跟很多动不动就五六万的城市来比,真的不高。但要知道,衡阳的经济很一般,财政收入也一般,衡阳的平均工资,也就将3000左右的样子。这两年,房价涨得太离谱了!希望回归到正常的节奏上来。老百姓,真心买不起呀!

  美国东部时间7月6日凌晨0:01分,美国正式开始对340亿美元的中国产品加征25%的关税,这宣布了中美贸易战的正式开始。

回答:

  对于这场经济史上规模最大的贸易战,欧阳捷指出,当前世界经济正处于非常不稳定的状态,中美经济全面对抗不可避免,且会持续下去,未来30年,打打谈谈会成为常规局面。直到中美经济增速实现平衡,这种对抗才有可能会停下来。

湖南衡阳首个取消限价,形象点讲就是是时候祭出房地产这把大夜壶了。

  在发动贸易战的同时,美联储加息不断,在高利率下全球的美元都将回流至美国本土,银行,实体,进出口都将受到影响,一场“美元荒”正在席卷全国各地,为了对抗美元荒,央行开始控制货币超发。

2018年三季度以来衡阳房地产市场持续走低,房屋均价在6000元的一个四线城市,限价意义不大。根据抽样调查推算,2017年衡阳市常住人口720.53万人,其中城镇人口377.99万人,城镇化率52.46%。

  “1-7月份M2的增速上升到8.5,今年1月份M2的增量为4.4万亿,6月份为6.7万亿,如果下半年同样是这个数据的话,我们或将见识到真正的大水漫灌。”欧阳捷预测道。

限价的目的是限制房屋过快上涨,而衡阳不具备快速上涨的条件。据小道消息,衡阳整个11月份商品房成交只有83套,几乎冰封楼市。这种时候如果再限价,等同于赶尽杀绝。适当释放政策利好,稍微改善楼市环境对开发商与政府都是迫切的。

  “之所以这样做,是因为我们现在面临着巨大的风险。”欧阳捷分析认为。政治局会议提出,要保持信贷、股市、债市、汇市、楼市的稳定。欧阳捷分析认为,“我们真正的问题出现在债市,其中最为关键的是民间企业的债务危机问题。如果一个项目债务违约就可能拖累一个企业,一个企业债务违约就可能导致整个行业受到金融挤兑而出现坍塌。”

根据关于衡阳2017年全市及市本级财政决算(草案) 和2018年上半年预算执行情况的报告分析收入方面:全市2017年一般公共预算收入完成252.01亿元,支出方面:全市一般公共预算支出完成530.43亿元。债务规模:2017年底,市本级债务余额1083.62亿元。

  虽然监管层对此表示出不在意,但央行二季度会议的口径却发生转变,由去年4季度的有效控制宏观去杠杆率,深化汇率改革变为今年二季度例会结构性去杠杆的力度和节奏、稳定市场预期等。

整个2017年衡阳市,支出是收入的两倍,而且背负着未来5年收入的债务。

  房地产仍然“钱少且贵”是常态

下面我们看下衡阳2017年收入构成:

  不过,他也表示,定向降准下,这些钱绝不会流入房地产领域,钱少且贵会成为房地产领域的常态。

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  在7月31日举行的中央政治局会议,对于房地产市场,中央表示,下决心解决房地产市场问题,因城施策供求平衡,控制预期引导预期规范市场,遏制房价上涨,加快建立房地产市场平稳健康发展的长效机制。

从上表可以看出,涉及房地产的土地增值税11.8亿,国有资源有偿使用收入24.9亿两项合计36亿。如再加上房地产设计的营业税、契税、城建土地使用税,房地产产业收入在50亿左右,占衡阳整体财政收入的五分之一。

  对此,他表示:“房地产市场能够平稳健康发展,对整个房地产市场、购房人、地方政府来说都是好事,一个平稳没有大起大落的市场才是最好的。”在这样的定调下,限价令等政策应运而生。除此之外,十九大将“房住不炒”写入报告,这意味着5年之内,限价令等现有政策都不会放松。

房地产这把夜壶在衡阳又到了用的时候,头悬1083亿的债务,占比超财政五分之一收入的夜壶,在强力管控下再不松绑,政府都要被憋死。这时候松绑,为的不是改变房价,目的是吸引开发商。

  欧阳捷指出:“但每个城市有不同的政策,过去是一刀切,但是去年提出来因城施策转向一城一策或者一城多策,所以出现很多小乱,有的政府在刺激有的政府在打压,有的政府在放松有的政府在收紧,每个政府在动作上都不一样,甚至每个区域都不一样,但不会影响整体平稳。”

再中央三令五申下,稳房价、稳地价、稳经济的中心思想不会改变,因城施策的实施未来,楼市政策的差异会凸现。各城财政、楼市环境不同,对楼市政策也会不同。

  美好生活中的房地产商机

但无论如何松绑,主旨也决是房住不炒为基本,所以在大逻辑不变情况下,菏泽的限售、衡阳的限价也只是根据本市楼市环境做的改变,对房地产整体环境不会造成太大影响。

  对于美好生活,欧阳捷说了这样一句话——城镇化的路在农民脚下。他详细分析了不同量级城市的状态。

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  “农民是往城市里去的,我能去多大的城市就去多大的城市。人口流动的背后是资本的流动,但是大城市却不增加土地供应,特别是有的城市还进行抢人大战,所以无地可建无房可收无房可买将成为热点城市的新常态;而三四线城市却在不断增加土地供给,造成了库存量越来越大。”欧阳捷指出。

回答:

  他分析认为,在这个过程中城镇化应该逐步调整为城市化,因为人是往大城市走的,在这种情况下应该更多的把土地供应到大城市,来调整供需平衡关系。

这场史无前例的楼市调控,在2019年将进入极其关键的一年,维稳将成为调控的主要目的,楼市将进入一个“百城看相似,实则大不同”的局面。2019年楼市走势,个人浅见如下:

  在城市化的过程中,居民又面临着面积性改善需求及品质改善需求、商业需求等。“二线城市的人口和三四线城市人口分布基本是相当的,但是一二线城市的购物中心占比达到了50%以上,三四线城市占比不到1/3,这些地方的购物中心很单薄,基本以购物为主,他们不能享受大城市的好的商业氛围和商业环境,很多人跑到大城市去消费,这也需要改善。”也就是说,房地产还存的结构性矛盾与居民对美好生活的追求密不可分。

1、衡阳作为一个三线城市,在新旧年交替当口取消限价,勇气可嘉,反映的是衡阳在这场楼市调控中力度过猛,已伤及当地经济根本,若再不挽救,很可能导致当地总体经济急剧恶化,引发社会安定稳定问题,但救市不可能一步到位,而且也不能公然违抗房住不炒的政治要求,因此阶段性解绑成为一个不得己的救市手段,后续预料将陆续出台托市政策;

  “大房子和好房子是人生永恒的追求。我们在不断追求衣食住行之后更多的会追求更美好的生活。”欧阳捷总结道。

2、我们回顾自2014年至2018年中的这轮大牛市,可以发现一线率先上涨,二线跟随,2016年在去库存和货币化棚改政策的助推下,三四线迎来爆发性的行情,尤其是那些十年不涨的中西部四线小城市,房价迅速翻倍。如今,在严厉的调控政策下,全国房价被摁住,买房热情被冲散,受外围政治经济叠加的影响,今年下半年国内经济形势持续下滑,加剧了这些三四线城市的经济滑坡,尤其是那些过度依赖土地财政制度的三四线城市率先熬不住冲击。2019年,将有更多的三四线城市会迫不急待地陆续松绑调控,以挽救当地经济危机,相反,那些经济基础扎实,人口持续流入的二三线,如果能利用这次房价回调,及时出台人才政策,吸引更多各类型高级人才进城买房,将极大有利于促进未来城市经济发展;

3、我个人坚信,房住不炒的顶层要求不会因为房价回调、经济形势严峻而全面解控,这种进一步退三步的做法更不利于国家总体经济健康发展。“分城施策,分类指导”是未来很长时间内楼市调控的主要指导思想,也是相对客观理性有效的手段之一。全国各区域的发展状况差异化太大,很难一盘棋一刀切。

4、综上所述,我认为2019年,一线城市调控松绑可能性不大,二线和前期热点城市房价回撤幅度超过20%的,当地政府将出手救市,陆续解绑相关调控;三四线将普遍取消限售与限价,以稳住急剧下滑的楼市行情。维稳楼市,房价“上有压顶,下有托底”将是2019年全国楼市的生态观。

以上个人意见不当之处请指正,欢迎关注我的公众号“陌上行ZZZ”或头条号继续交流楼市与投资话题,谢谢!

回答:

更正一个消息,衡阳并没有解绑限价,昨晚刚刚公布衡阳暂停限价令,结果今天晚上,衡阳市政府又出台《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》,顺应民意,为了房价的稳定,又取消《暂停限价》,其实就是限价令依然生效。

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从暂停到取消暂停,衡阳的这个举动表明,2019年我国三四线城市的房价还会得到进一步控制,不会大幅上涨,同时很多三四线城市,房价还会面临下跌。

从2019年的房价趋势来看,我国会出现两个极端;

1:部分新一线城市和国家中心城市的房价会进一步上涨,但是涨幅会很好的控制,不会出现暴涨。

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2:部分三四线城市的房价会下跌,人口流失,老龄化严重。小城市人口往大城市转移。

那么,具体哪些城市房价上涨的动力比较大呢?

首先是中西部最具潜力的几大省会城市:武汉、成都、郑州、合肥、长沙、西安。其次是环一线城市:惠州、东莞、中山、以及嘉兴、湖州、昆山。

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