房价为什么还是涨,调控中的

  1988年前后,王石、冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森等纷纷放下“铁饭碗”,走上创业的道路,在他们手中诞生了万科、万通、绿地、建业等一批知名房企。当时,中国的房地产企业大约在2万家左右。由于自有资金不足、金融政策对民资的限制,这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。

摘要: 5月的楼市刷新了一项记录,单月全国楼市调控政策累计发布多达50次。5月的楼市刷新了一项记录,单月全国楼市调控政策累计发布多达50次。去年一年,全国楼市调控次数大概是250次。今年1-5月,全国楼市调控次数已经约160次,比去年同期增加60%。楼市密集调控的背后是什么?它将如何指导人们的购房行为?对未来的楼市如何判断?国是直通车 侯雨彤 制图密集调控5月份楼市的密集调控应该从住建部约谈12城算起。5月9日,新华社发文称,五一前后住建部约谈了成都、太原等12个城市,主要集中在东北、中西部地区以及政策利好的海南。约谈的原因无外乎,这些城市的楼市还不够稳。国是直通车《又见约谈,楼市调控释放新信号》中有详尽阐述。响应国家号召,被约谈城市纷纷出台举措应对楼市过热问题。成都由此将限购对象从自然人升级为家庭,西安对碧桂园等42家房企进行约谈,昆明、贵阳、长春则升级了限售政策。5月份楼市调控的高潮出现在19日,住建部再次重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松,并从住房发展规划、住房和土地供应、资金管控、市场监管、落实主体责任等方面做出了明确要求。因城施策,各地根据自身情况进行了差别化调控。丹东在朝韩利好楼市普涨情况下,出台限购政策;天津在人才引进的同时,严格执行各项调控政策;北京在限价房密集上市前,就限价房项目销售管理征求意见。调控的目的只有一个,那就是稳定楼市。市场热度在政策密集出台的同时,5月楼市也出现了几个现象级事件。成都7万人抢1千套房子,西安摇号出现大量关系户,杭州有人排队买房以致晕倒,深圳购房需先交500万诚意金。在个例事件的背后,是房地产市场整体热度的上升。中指院研究数据显示,楼市成交环比、同比齐升。5月监测的主要城市成交面积环比上升18.08%,八成城市环比上升,同比则上扬12.45%。分城市看,一线城市成交面积环比上升33.91%,同比上扬4.18%;二线代表城市成交面积环比上升11.27%,同比增加 28.48%;三线代表城市环比上升 31.97%,同比下降 14.68%。在市场成交热的背后,大中型房企收入颇丰。业绩公告显示,前5个月碧桂园销售业绩破3000亿元折冠,万科、恒大两大龙头房企也分别达到了2390亿元和2541亿元。克而瑞统计显示,TOP100房企前5个月总体销售规模达到了3.47万亿元,同比增长33.5%。在融资渠道收紧和销售规模增长双重因素影响下,大中型房企补仓意愿强烈。总体而言,政策宽松、市场较热的长三角、珠三角的三四线,及部分中西部的核心二线城市成为百强房企扩大土储的主要战场。在人才引进、城市辐射利好下,这些城市的楼市也引来更多关注。购房选择面对调控与市场的双面性,人们最关心的是如何做出购房选择。预判楼市如同看待股市,总有两种不同声音。一种声音认为,楼市要涨,再不上车就“晚”了;一种声音认为,楼市求稳,要学会慢慢的“飞”。面对两种声音,较真儿的人总喜欢论出个是非胜负,坦然的人更愿意踏实努力尽力而为。回头看,刚需的人总要上车,被炒的房终会入市。十九大报告已经明确“要加快建立多主体供应、多渠道保障,租购并举的住房制度”。深圳正在落实。日前《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》被定义为深圳的“二次房改”。文件最大的亮点是,从2018年起,新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%。坚持房子是用来住的,让人民“住有所居”。易居研究院副院长杨红旭接受中新社国是直通车记者采访时认为,深圳“二次房改”方向与香港、新加坡模式有相同之处,未来房价高的、外来人口多的一二线城市政策性住房配比会增多。值得注意的是,“住有所居”并不等于每个人拥有属于自己的、完全产权的房子。制度上借鉴新加坡、香港,两地的房价也有一定参照意义。至于怎么看房价,想占房价跌便宜的人,都没有得逞。

  全国各地开发商降价促销随处可见。房产中介行业出现大规模关店现象。

  碧桂园的多元化发展也在推进之中。6月15日,碧桂园宣布进军现代农业,帮助农民增收,促进农村发展,助力乡村振兴。长租公 寓方面,碧桂园提出了3年发展100万套长租公 寓的计划。

  6月20日,全国统一的不动产登记信息管理基础平台实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段,意味着不动产统一登记工作实现全国“一盘棋”。业内人士表示,不动产登记信息联网是我国建立房地产长效机制的基础。未来在有效摸清市场实际情况的背景下,调控将更有针对性,房地产税等长效机制的工作也将顺利推进。

  “以住宅销售为核心的规模化进入到最后的窗口期,未来3至5年以住宅开发为核心的领域当中,强者恒强已经是不争的事实。”克而瑞总裁张燕表示,规模化使得房企必须进入多元化布局之中。

  靳先生4岁时和父母住在静安区一个7平方米的石库门厢房里,没有厨房和卫生间。后来,父亲单位解决困难职工住房问题,分到了普陀区一套建筑面积43平方米的公房。1998年,中国住房商品化改革,靳先生的父母把福利房卖了,换成闵行区的一套商品房,建筑面积70平方米,一家人的住房条件才稍微缓解。

  “安居乐业,长养子孙”“我有一所房子,面朝大海,春暖花开”……有房子住,有环境好的房子住,是中国人亘古不变的梦想。

  克而瑞对房企前30强多元化产业布局介入度做了统计后发现,对于长租公 寓、医养/康养、特色小镇、联合办公等空间类产品,房企前30强的介入度非常高,均在70%以上。就标杆房企而言,前10强多元化布局的格局基本上已经形成。

  统计数据显示,1990年,上海市区人均居住面积只有6.6平方米。到2017年末,上海城镇居民人均住房建筑面积已达36.7平方米,居民住宅成套率达97.3%。如果放大到全国来看,1998年全国城市人均居住面积为9.3平方米。到2016年,全国居民人均住房建筑面积达40.8平方米,其中城镇居民人均建筑面积为36.6平方米。

  同时,一些房企巨头正在用“最适合自己的打开方式”,开启一场美好生活新实验。

  房地产业正迎来一个历史性的转折点。“住房全面短缺时代已经结束了。”万科董事会主席郁亮表示,现在房地产市场主要矛盾不是短缺,而是不平衡和不充分的问题。

  经过大半年的“陪跑”,等房子结婚的长沙小伙王红(化名)终于通过公开摇号买到了心仪的房子,“如果不是楼市调控新政,我可能今年都买不到房。”

  其后,全国房地产市场一片火热,上海更是大兴土木,一幢幢住宅楼拔地而起,排队购房随处可见,房价也是水涨船高。“那时候,我们一家人又想换个更大面积的房子,但口袋的钱不够。”靳先生说,2006年、2007年楼市密集调控,短时间内量价齐跌。“趁着调控的机会,2007年,一家人东拼西凑,通过首付的方式,购买了位于青浦的联排别墅,建筑面积190平方米,当时均价每平方米1万元。”

  类似靳先生的情形在全国不胜枚举。经济学家马光远认为,从1998年到2018年,这20年,一个不争的事实是解决了中国人住房短缺问题。

  楼市买卖双方陷入观望,成交量大幅下降,但价格下跌的并不多。由于改善、投 资需求被抑制,市场上刚需类产品表现良好,许多无房户赶在此时买到了安居之所。

  逐步建立的长效机制

  2014年,“9·30”新政出台,政策转向鼓励购房,楼市重拾升途。2015年底召开的中央经济工作会议提出“化解房地产库存”。国内热点城市楼市很快变热,以往罕 见的“高杠杆”开始在楼市中出现,“首付贷”“消费贷”等金融工具频出,居民购房加杠杆,房企拿地加杠杆。2016年,全国共计成交近340宗单价、总价地王,“面粉贵过面包”的现象比比皆是。

  正在谋求转型的浙江广厦(3.29 0.30%,诊股)近日在回复上交所的问询函中表示,随着国内经济结构调整和房地产调控的日趋常态化,房地产行业整体集中度的提升及中小房企生存压力的加剧已成为行业的共识。杭州区域本地房地产开发商,无论是资金实力,还是项目管控能力,都很难与全国性开发商在杭州区域展开竞争。退出房地产、并购优质资产是公司2018年的核心重点工作。

  随着长效机制的逐步建立,一个全新的楼市即将到来。

  今年6月初,深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,确定了深圳市未来17年房地产市场的发展大计。

  2016年四季度后,热点城市纷纷对楼市进行调控,先后出台了限购、限贷、限价、限售等一系列政策。但是,由于限价导致部分新房和二手房之间存在价差,在南京、杭州、成都等地出现了抢购限价房的场面。新楼盘需要通过摇号决定买家,中签率最低时降至1%。

  2003年,全国房地产投 资首次突破1万亿元,出现过热苗头。“当时对投 资需求完全没有限制,二手房交易,除了印花税、契税之外,没有任何其他税收,还可以做转按揭。交易十分火 爆,2004年一年内,有一套房子在同一家中介门店被卖了6次。”中原集团研究总监刘渊说。

  今年3月,万科提出战略定位再升级,由“城市配套服务商”迭代为“城乡建设与生活服务商”。目前,万科正大力发展租赁住房业务,同时拓展物业服务、商业开发与运营、物流仓储,探索养老、教育、冰雪、度假等业务。

  2010年,房地产政策逐渐收紧。当年5月,北京成为首 个实行住宅限购的城市。到2011年,限购全面铺开,全国46个大中城市出台了“限购令”;超过120个城市出台房价调控目标;10个城市出台针对楼盘的强制“限价令”。同时,央行全年3次加息,6次上调存款准备金率。

  富力地产集团联席董事长兼总裁张力认为,未来两三年楼市趋于稳定,房地产市场逐步转向高质量发展阶段。在此背景下,房企融资能力、开发能力等都受到考验,预计会出现更多房企并购整合的情况。

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