净负债率高企,龙头房企净负债率普遍上升

  2018上半年的房地产市场,又是一个收获季。龙头房企大多销售飘红、营收大增、净利上涨,碧桂园、万科、龙湖三巨头销售超过3000亿,营收超过1000亿,净利润也近百亿或超过百亿。

近日,万达、复星债券被抛售引起市场巨大关注,虽然最终相安无事,但也让人警惕,高负债的房地产行业,在资金端口全线收紧的背景下,后续房企资金能力将成为重中之重。

  但在一片繁荣的表象下,一股暗流正在涌动。已经公布中报的3000亿、千亿级龙头房企,以及中型房企,清一色出现了净负债率上升、经营性现金流转负或大幅缩减,持续一年多的楼市调控限贷、限价、限签的杀伤力已经显效,房企的流动性风险隐现。

中原地产研究中心数据显示:2017年内地房企融资明显收紧,2016年1-5月,房企融资数据高达5514.8亿元,而2017年截至日前,合计房企融资资金只有1232.4亿元,同比跌幅高达77.7%。

  在融资收紧、调控力度加大的背景下,保利地产研究院认为,下半年房企融资端难有大改善。

广发证券发展研究中心分析师乐加栋表示,2016年四季度以来,管理层逐步注重抑制资产价格泡沫,防范市场风险,对于房地产开发企业的各种资金来源的管控水平都有所提升,房企主要融资渠道全面收窄。

  整体而言,房企的流动性紧张问题还将持续。若不加紧回笼资金、确保财务稳健,部分房企的资金链断裂或将上演。

广发证券数据显示,今年1-4月份,样本房企总融资规模3109亿元,同比大幅下滑42%,从融资结构来看,受监管的委托贷款、公司债以及再融资占比下滑,融资规模分别同比下滑65%、99%和89%,尤其是公司债及再融资规模分别由去年同期的1859亿元、334亿元大幅下滑至20亿元、37亿元。

  现金流压力

房企资金的一大来源销售回款,也有下行趋势。CRIC研究中心监测统计的数据显示,今年5月,包括万科、碧桂园、恒大、保利、龙湖、中海等房地产企业销售金额呈现不同程度下滑。其中,碧桂园、万科、保利、首开、荣盛发展等企业环比降幅超过10%;阳光城、正荣、金科、雅居乐降幅超过30%;万达、泰禾、路劲等企业销售金额环比降幅均超过50%。

  上半年,龙头房企的净负债率普遍上扬。一向稳健经营的万科,净负债率为32.7%,比去年底的8.8%大幅上升,但仍处于行业低位。

对于房企而言,一方面是融资端口的紧缩,另一方面则是债务高企。据Wind统计,107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元,而2010-2014年五年间的新增有息债务总和为8200亿元。

  同时,碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖、蓝光等均出现净负债率上升。其中,碧桂园上半年净负债率59%,相较2017年56.9%微升;保利地产净负债率93.26%,较2017年末扩大7个百分点。

乐加栋表示,在前两年市场回暖资金快速回笼的背景下,2016年上市房企杠杆水平小幅改善,净负债率由2015年的102%小幅下行至96%,但2017年第一季度又上升至106%。

  龙湖2018上半年净负债率为54.6%,2017年末为47.7%;华润的净有息负债率为47.2%,较2017年底的35.9%也有增长。而负债半年内大增219.04亿元的蓝光,期末净负债率较2017年末提升22个百分点至115.6%。

国泰君安分析师覃汉也表示,在融资潮水退去,开发商资金链全线收紧的背景下,房企资金链尤为需要关注,其中重要原因便是净负债率高企。据测算,405家发行人样本中,有107家房企净负债率超过100%,有接近50家净负债率超过150%,16家房企净负债率甚至超过300%。

  但在过去的半年里,龙头房企均出现经营性现金流转负或大幅萎缩,如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,同比减少119.47%。上年同期为218.5亿元,上年末则为823.2亿元。

具体来看,截至2016年底,广西城建净负债率高达1340%,华融置业净负债率高达640%,东骏置业净负债率568%,滨海发展净负债率562%,云南城投净负债率518%。

  保利地产2018年中报显示,公司经营性现金流为-98.33亿元。

覃汉表示,在融资渠道全面紧缩趋势下,前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的企业,将会面临越来越大的项目出售和流动性压力。张大伟也表示,预计未来6-9个月,房企很可能会面临越来越大的资金问题。记者 梁倩

  此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。

  中小房企也不例外。蓝光地产上半年实现经营活动产生的现金流量净额-1.82亿元,上年同期为39.10亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,净负债率上升,经营性现金流下降,说明企业的支出变多,回款变慢,融资恶化,负债压力增加了。

  香港地产基金研究人士黄立冲表示,限售、限价、限购等政策,导致整个房地产行业的流动性大幅下滑;同时,融资端持续收紧,比如顺应上半年降杠杆的趋势,银行对房地产的贷款持续收紧,停止了许多房企发债,行业经营性现金流急速恶化是普遍趋势。

  严跃进指出,当前资金面收紧的情况下,房企应适当压缩债务,通过联合开发或者入股等方式以降低负债压力。

  部分房企转向租赁运营等业务,并进行REITs等ABS融资。但中小房企资金状况远不如龙头房企,即便可以发行应收款ABS,财务成本也随之上升,中小房企或举步维艰。

  中金公司分析师张 宇认为,此轮融资收紧也在客观上推动了金融资源向头部企业的聚集,行业集中度预计将加速提升。

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