落实房住不炒,深圳松绑普宅标准

被刚需客不断诟病的一线城市普宅标准,终于破冰。

原标题:北京市政协委员陈小兵:落实房住不炒 适时调整普宅标准

11月11日,深圳市住房和建设局发布公告称,调整普通住房标准:容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为“普通住房”,满两年可免征增值税。本次调整最大的“亮点”就是取消了相对滞后的价格标准,并避免了因标准调整无法及时跟随市场波动导致的“被豪宅”或“调控频繁调整”的尴尬。

北京商报讯随着房住不炒的落实,住房的居住属性越发被强调,但部分配套政策未能及时调整,也成为刚需客买房的难题。1月12日,来自台联界别的北京市政协委员陈小兵在今年北京两会带来了《关于北京普通住宅认定标准应适时修改调整的提案》,其中建议,从保障刚需、落实房住不炒的角度出发,应及时调整6年前制定实施的普通住宅标准。

对此,刚需购房者和从业者颇为欢迎,但也有消息传出,在上述标准调整次日,部分小业主在交易时坐地起价,涨幅超过了税收优惠。对此,更多的行业人士认为,主要还是因为“调控放松预期”的炒作,深圳市场目前价格本身便处于上行区间,因此不能完全将价格涨幅归结为普宅标准调整。而从长远看,普宅标准取消“价格限制”更有利于避免频繁调整或者调整滞后导致的市场预期波动和刚需客“被豪宅”,而深圳起跑,也将给其他标准滞后的一线城市提供参考。

据了解,北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在140平方米以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

取消滞后价格标准

具体的最高限价标准是:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,则被划为普宅。

深圳此前执行的普宅认定标准是2015年9月公布实施的。按照规定,除了满足容积率和面积要求外,深圳市10个区也设置了价格标准:罗湖区每套总价390万元;福田区每套总价470万元;南山区每套总价490万元;盐田区每套总价330万元;宝安区每套总价360万元;龙华新区每套总价320万元;龙岗区每套总价280万元;光明新区每套总价250万元;坪山新区每套总价200万元;大鹏新区每套总价230万元。若该区域住房总价超过上述价格标准,则被视为“豪宅”。

普通住宅与非普通住宅在包括契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显著差别。更主要的是,在购买阶段贷款成数上会高出不少。目前北京市购买首套普通住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%;购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%,而购买第二套房屋非普通自住房的首付款比例则是不低于80%。

四年多的时间深圳楼市发生了巨大变化,商品房价格一路走高,配套的普宅认定标准被大部分刚需客吐槽。根据深圳中原地产研究中心发布的数据,2019年10月,深圳市二手房均价为54551元/平方米,其中罗湖区均价60207元/平方米,如果以罗湖区390万元即为“豪宅”的界定标准来看,大约65平方米的房子就够上“豪宅”的门槛了。

此前,部分一线城市陆续调整自己的普宅标准,以深圳为例,新版普宅标准明确,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住宅均认定为普通住宅,持有满两年可免征增值税。“调整最大的‘亮点’就是取消了相对滞后的价格标准,并避免了因标准调整无法及时跟随市场波动导致的‘被豪宅’的尴尬或‘调控频繁调整’的误读。”陈小兵建议称。

“新普宅认定标准出台后,刚需购房者是最直接的受益人,对于购买自住的刚需客群来说,成本基本上节约了20万元左右。”诸葛找房数据研究中心国仕英分析称,容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下,满两年可免征增值税。这也就意味着,大部分深圳二手房交易将减免差额5%的增值税。

根据陈小兵的调研,北京有成交记录的45个限竞房项目中,67%的项目全部房源为非普宅,符合普宅标准的仅有2个,另有14个项目包含有部分或少量普宅,为一些小户型房源。按原有标准认定,北京市有约86%的新建住宅被认定为豪宅,六环内普通住宅仅有5%。

在政策出台之际,深圳市住房和建设局也表示,随着房地产市场形势的变化,此前的普通住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。目前,市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税,这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。对普通住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

因此,陈小兵建议,针对当前的市场现状,应及时调整6年前制定实施的普通住宅标准。对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求,使群众有更好的幸福感和获得感。

购房者呼吁京沪跟上

事实上,不只是深圳,近期关于其他一线城市调整普宅认定标准的呼声也很高。以北京为例,目前执行的普宅认定标准为2014年制定发布的,而此前均为每三年调整一次,与房地产调控周期持平。

按照目前执行的北京普通住宅认定标准:首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

具体的最高限价标准为:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。也就是说,在满足容积率、单套建筑面积的条件下,房屋住宅的单价或总价在上述价格范围内,才能被认定为普宅。

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