www.046.com:合肥楼市首见降速,恒大带头降价

西安,相比9月,意向申请数少了22872个,减少超过6%。25个新开楼盘,只有9个盘需要摇号,摇号楼盘占比36%。

2018年下半年开始,合肥楼市开始回暖。并在2019年上半年,再度迎来一波购房及拿地高潮,千人抢房、开盘即售罄的楼市盛况再现。数据显示,2019年3月合肥市区共网签住宅类商品房3585套,环比上涨37.4%,同比上升355%。这期间,合肥的限购政策开始悄悄松动,同时较为宽松的落户政策也在一定程度上缓冲了限购政策的市场影响。

上海5块地全部以底价成交,南通18个地块底价成交,武汉也有多个地块以底价成交。

这种态势引起了政策的反作用力。2016年10月,合肥市开始实施以“限购、限贷、限价”为核心的房地产市场调控政策,此后,房价过快上涨势头开始得以遏制。2017年迎来市场冰冻,新房成交量同比下跌73.78%。

因为前几年都是上涨,所以,这个“调整”其实方向是向下的。

新一期的国家统计局数据显示,9月合肥新房价环比下跌0.1%,同比上涨5.7%。环比下跌0.1%的幅度虽小,但将其与此前合肥新房价格已经连续环比上涨16个月,其中8月份环比上涨0.8%,同比上涨6.9%相比,已经很不易。

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周开拓认为,限制合肥住房租赁市场发展的一个重要因素,还是租金差,一些比较好的长租公寓的品牌还没有引进来,合肥市政府现在主推的事情就是怎样把租赁市场规范化,提升品质。

而新华网发布的一篇文章,判断更加直接:“楼市延续调整态势”。

无可避免地,这种回涨再度引发新一轮调控降临。2019年8月28日,合肥市自然资源和规划局发布公告,对商品住宅用地定价方式和拍卖方式进行了调整。合肥住宅用地将参考周边新房和二手房定价,拍卖方式由“价高者得 最高限价时转为摇号”变为“价高者得 最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

更有指向意义的土地市场,也出现了变冷的苗头。

值得关注的前车之鉴是,在被视为“地王年”的2016年,一些开发商拿下的部分高价地,因限价至今未能入市。

相比之下,万科因为促销力度不够大,10月销售金额环比降低超过10%。

同策咨询研究院总监张宏伟分析表示,限价楼盘在销售的时候可能都亏损,尤其高价地项目,由于之前的拿地成本高,限价后的首开房源有可能就是亏本销售,至今没有解决方案。如果要加速去化,只能亏本卖,价格再涨一点也卖不动。目前来讲,市场表现就是如此。

俗话说:没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

合肥中原战略研究中心负责人李洪沛对中国房地产报记者表示,流拍地块的出现,与地块片区所在位置较为偏远有关,也反映出开发商与地方政府对底价的心理预期有一定差异,拿地谨慎与开发商资金链也有一定关系。合肥市政府方面希望控制住地价,同时地价过高时,增加租赁房配建。

在政策层,今年7月最高决策层面定调,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

对于合肥楼市后市走向,受访人士认为,有着长三角城市副中心、综合性国家科学中心等多重政策优势叠加下的合肥,对人口的虹吸效应还是较大,这也是其楼市的支撑力量所在。

恒大今年在全国率先促销抢跑。效果十分明显,今年10月,卖了930亿元。而数据显示,9月份恒大销售均价是每平米10054元,比去年下降约450元,降幅达4.3%,也是三年来第一次出现销售均价下降。

例如2016年保利地产以19.44亿元竞得合肥瑶海区一宗地块,溢价率达383.33%,住宅楼面价1.2万元/平方米。后公布此地块案名为保利海上明悦。据其2018年财报,上述项目整体开发进度缓慢,累计签约面积均显示为0,即未贡献销售收入。在年报中,保利发展对可变现净值低于存货成本的项目计提相应的跌价准备,其中就包括合肥保利海上明悦项目。这一项目何时入市仍未可知。

还有些城市见事不妙,主动下架了地块。

供应量增加,但交易量下滑,房价开始下行,是当前合肥楼市的现状。来自同策研究院的数据显示,2019年9月份合肥市商品住宅市场共成交2266套,成交量同比下跌19.1%,环比下跌66.2%;成交均价为16682元/平方米,环比下滑2.38%。

这种调整很明显。

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借用一个房地产大佬的话:

安徽官方的数据显示,合肥市常住人口为808.7万,人口增量高达12.2万/年,预计2030年,人口总量突破千万。这是合肥由特大城市向超大城市迈进的一大步。

而带头大哥一举一动往往具有风向标意义。

(此文刊于中国房地产报10月28日01版 责任编辑 何可信)

但最重要的金融政策,却微丝不动。

周开拓分析称,从政府口径讲,土地竞拍价的最高限价相比以往其实已经有了很大幅度的下调,地方政府更希望开发商们在突破这个限价后,配一些租赁性用地,完成一些租赁住房指标的任务。

这个时候,想冲进去炒房发财,还要三思。

有“楼市四小龙”头衔之一的合肥,房价的坚挺性正在慢慢瓦解。

关键词阅读:楼市 恒大

9月合肥全市各区域成交当中,第一位新站区成交583套房源,第二位滨湖区成交444套房源,第三位瑶海区成交299套房源。

前不久,恒大内部一次高层会议上,许家印强调第四季度要“大力抓好销售和销售回款工作,这是集团的头等大事。”

土地流拍增多

就拿前一两年红火的几个代表城市来说:

合肥土地竞拍市场上,开发商的谨慎观望情绪更加浓重,流拍现象频频出现。克而瑞合肥机构总经理周开拓对中国房地产报记者表示,一方面是新政实施以来房企拿地条件苛刻;另一方面,随着金融政策收紧,开发商融资渠道变窄。叠加合肥楼市销售市场不是很理想,土地市场下滑比较严重。

成都,全市新房成交1.25万套,环比下跌6.14%;二手房成交下跌16.65%。

但显然,开发商对在合肥配建租赁地块的热情并不高。据记者采访了解,作为首批住房租赁全国试点城市,合肥去年曾尝试增加一些租赁用地出让,但市场反响不是很好,土地流拍较多,造成供地反向紧张。再加上去年四季度合肥楼市出现一波下滑行情,合肥市政府不得不取消了租赁用地指标,今年又想继续做起来。

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