业绩下滑,新希望地产半年豪掷500亿加速拿地

需要注意的是,新希望地产近三年的现金流均为负值。2016年至2018年,这一数值分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元。财经评论员严跃进认为,经营活动现金流常年为负充分体现了当前地产企业投资节奏过快的导向,后续也需要防范各类资金方面的压力。

今年以来,新希望地产明显加快了拿地步伐。在克而瑞发布的《2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100》中,新希望地产以517.3亿元的拿地金额位列第28名,而在2018年同期,新希望地产还尚未入榜。

公开资料显示,新希望地产是2018年3月从新希望集团有限公司合并报表剥离并独立发展的一家公司。尽管总裁张明贵再三强调新希望地产“不以规模为导向”,董事长刘永好也称“未来仍以农业和食品为主业”,但其激进拿地的举措仍不免与规模诉求挂钩。

具体来看,3月,新希望连续斥资108.82亿元在长三角区域拿下三宗土地,包括21亿元摘得温州瑞安地块、53.2亿元落子南京,以及超过34亿元夺得杭州余杭宅地。

经过100多轮竞价终夺得苏州宅地,新希望地产继续拿地扩张

拿地楼面均价为所有房企之首

业绩下滑

加速扩张的背后,新希望地产在规模扩张和负债之间将如何平衡?长江商报记者联系到新希望地产方面,对方以不方便接受外界采访婉拒了采访。

不过,从今年其所拿地块来看,新希望地产高价拿地或存在一定的风险。以此次所拿地块为例,该地块楼面价为20500元/平,未来装修成本不低于1500元/平。根据该地块出让要求,该地块备案均价不得高于32500元/平,并且需在工程竣工验收后,方可申请预售许可。

原标题:新希望地产半年豪掷500亿加速拿地 现金流三年净流出109亿资金链绷紧 长江商报记者 江楚雅 成都报道 “地产业务是被逼出来的,会坚定地以农产品和食品为主业。”在今年初的两会上,新希望地产母公司新希望董事长刘永好曾公开表示,现实却是,新希望地产加速攻城掠地,激进扩张。

数据显示,2016年至2018年,新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元,持续增长。此外,据媒体称,2019年新希望地产定下500亿销售目标,并称三年要冲千亿。而作为对比的是,截至2018年末新希望地产总土储建面为691.75万平米,只够未来2-3年的销售。

销售规模的持续增加,势必对土储的要求也就更高,但新希望地产的总土地储备却显得稍有不足。2018年末总土储建面691.75万平方米,按照其目前的销售规模和增速来看,只够未来2-3年的销售。在此情况下,新希望2019年加大拿地力度,也是为了更好的推动企业规模的持续增长。

此外,中诚信证券评估有限公司在评级报告中也表示,近年来受在建拟建项目投资较大以及新增项目拿地支出规模较大影响,新希望地产经营活动净现金流持续呈净流出状态,不能对债务偿付形成保障。

新希望地产披露的数据显示,2016-2018年,该公司年新增土地宗数由5宗增加至20宗,新增土地储备也呈现现象级增长,项目集中在成都、重庆、昆明、南宁、沈阳、大连、苏州温州、杭州、宁波、温州等多个二三线城市。此外,2016-2018年,该公司纳入合并报表范围内的子公司分别为39家、61家、79家,相当于平均每年新设立20家子公司。

此外,6月份新希望地产以22.8亿元、50%溢价率拿下南宁一住宅商住两用地块,楼面价14363元/平方米。据媒体报道,彼时周边包括旭辉集团、光明地产等开发的项目往期销售均价在10000元至12000元之间。

土地储备权益占比降至63%

除了营收净利下滑,上半年新希望地产的现金流也呈现出持续恶化的态势,货币资金和经营性现金流均较上年同期有大幅减少。半年报显示,截至2019年6月30日,新希望地产的货币资金为71.09亿元,同比下降31.85%,经营活动产生的现金流净额更是同比下降316.63%至-62.88亿元。

债务压力下,新希望地产频繁融资。2018年11月,新希望地产发行购房尾款ABS,产品规模15亿元,成本为5.7%。2019年4月,新希望地产落地首单ABS前端财产权信托,产品规模为6亿元;5月发行的物业收费ABS加权平均成本5.53%,发行规模6亿元。

不过,需要提及的是,不同于其在土地市场上的高调和规模的迅猛增长,新希望地产上半年的经营业绩并不如人意,营收和净利均同比大幅下滑。

频繁高价拿地的新希望地产由此被贴上“疯狂”、“激进”的标签。对此,新希望地产相关负责人表示,所谓“疯狂”、“激进”等标签与公司实际情况不符,“经新希望地产内部统计,即使投资部门汇报超100块土地,公司也才会谨慎地拍下其中1块。”

对此,新希望地产回复《投资壹线》表示,主要是上半年新拿项目较去年同期有所增加,因此现金流出较多。

2016―2018年,新希望规模持续扩大,新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元。新希望地产2019年定下500亿销售目标,并称要“三年冲千亿”,开始向规模发力。

而从盈利能力指标来看,2019年上半年新希望地产的毛利率水平已由去年同期的30.11%降至25.39%,低于33.6%的行业均值,其中住宅毛利率已同比下降5.07个百分点至19.4%。

4月26日,新希望地产又在温州获得一宗土地,总价29.26亿、楼面价10861.78元/平方米,溢价率30%;5月15日,新希望地产现身大连土拍市场,经过200轮叫价,以总价12.46亿、49%溢价率夺得大城8号地块;8月9日,宁波市江北区出让1宗宅地,宁波志卿商贸有限公司以总价6.45亿元竞得该地块,楼面价9760元/平方米,溢价率60%。

《投资壹线》查阅往年年报得知,新希望地产确实存在如上述负责人所说情况。譬如,2018年上半年新希望地产净利润和扣非净利润分别同比下降10.06%和9.07%,而2018年年报显示,其净利润同比增加了76.53%,扣非净利润更是同比增加了137.42%。2017年情况亦是如此。

融资成本方面,2016年发行的公司债,成本分别为3.85%和4.25%。2018年11月,新希望地产发行的购房尾款ABS成本在5.7%,2019年供应链ABS最新一期的成本为5.15%,2019年5月发行的物业收费ABS加权平均成本5.53%,在民营房企中融资成本均属较低水平。

9月18日,经过100多轮的竞价,新希望地产以25.53亿元拿下了苏州一宅地,楼面价20500元/平,延续了上半年迅猛的拿地态势。根据克而瑞数据,2019年1-8月新希望地产拿地金额为345.8亿元,超过千亿房企世茂房地产,且拿地普遍为长三角区域。

伴随着投资布局提速,项目本身的周转速度也有所加快。数据显示,2016-2018年新希望地产存货周转率分别为0.19、0.14、0.31;在加大拿地的情况下,2018年公司存货359.06亿元,同比仅增长2.4%,表明房地产项目的流动性变强。

9月18日,苏州新锦置业有限公司以总价25.53亿元拿下2019-WG-33号地块,楼面价20500元/平。企查查显示,新锦置业为四川新希望房地产开发有限公司全资孙公司。

其中,3月29日,新希望以53.2亿的代价,力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企,在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地,首次进入南京,楼面价为22628元/平方米,溢价率为28.8%。同日,新希望还在杭州以34.6亿的总价火拼166轮后,夺得一宗位于余杭乔司的土地,楼面价为21008元/平方米,溢价率31.3%。

根据近期发布的半年报,2019年上半年新希望地产实现营收33.8亿元,同比下跌4.8%;期内净利润为44.3亿元,同比下跌近44%;若扣非后实现净利润41.7亿元,同比跌幅近50%;归属于母公司净利润23.8亿元,同比下跌57%。

随着规模攀升,新希望地产的负债也呈持续增长趋势。2016―2018年,其负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。资产负债率分别为79.37%、79.54%和76.62%。

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